專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、有預(yù)售證爛尾了誰(shuí)來(lái)管?
有預(yù)售證的爛尾樓由開(kāi)發(fā)商和政府負(fù)責(zé)。爛尾樓形成的原因，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，一是開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)繼續(xù)施工只會(huì)賠錢(qián)、建的越多賠的越多的時(shí)候，就會(huì)主動(dòng)停止樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，形成了爛尾樓。二是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤(pán)建設(shè)項(xiàng)目缺乏后續(xù)的建設(shè)資金，或者是開(kāi)發(fā)商涉及其他債務(wù)糾紛、違法建設(shè)等不是出于開(kāi)發(fā)商意愿產(chǎn)生的停工，形成了爛尾樓。從政府的角度來(lái)看，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，符合一定條件，才能取得《商品房預(yù)售許可證》。因此，政府負(fù)有監(jiān)管的職責(zé)。
二、爛尾樓的社會(huì)危害
由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權(quán)人，也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入，還很有可能損失本金，是銀行的不良資產(chǎn)。
爛尾樓還有破壞城市形象，浪費(fèi)土地資源，以致破壞投資者信心等危害。
三、爛尾樓的形成原因
(1)局部地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱，宏觀(guān)調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。例如，海南、北海等地的大部分爛尾樓就是局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。
(2)由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來(lái)源，被迫停工。例如上海的爛尾樓就大多是在東南亞金融風(fēng)暴時(shí)形成的。
(3)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，暗淡的銷(xiāo)售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個(gè)重要原因就是在投資決策時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。
(4)因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無(wú)法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，只好爆破拆除。
(5)債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。
爛尾樓帶給我們的教訓(xùn)是要把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到國(guó)家和地區(qū)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中來(lái)很好地把握，保持與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)適當(dāng)超前一點(diǎn)，有利于拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但如果超前得太多，則又會(huì)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面作用。產(chǎn)生大量爛尾樓的深層原因，就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超越了國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
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