三個(gè)重要回報(bào)率

每投資一個(gè)物業(yè)前，首先了解該物業(yè)的市場(chǎng)租金，然后用下面的公式做一個(gè)計(jì)算，看看計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是否符合你對(duì)該投資品的投資回報(bào)要求，并且比較這個(gè)回報(bào)是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均的回報(bào)比率，以此來(lái)判斷你意向購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)標(biāo)價(jià)是否合理。

一個(gè)是資產(chǎn)回報(bào)率（CAP RATE: RATE）

一個(gè)是投資回報(bào)率（ROI: ）

一個(gè)是現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率(Cash on Cash )

資產(chǎn)回報(bào)率

資產(chǎn)回報(bào)率（CAP RATE）=年租金凈收入*/資產(chǎn)價(jià)格=凈收入(租金收入減除房地產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)等等費(fèi)用)/買(mǎi)入成本（含房子售價(jià)、律師費(fèi)用、銀行費(fèi)用、檢驗(yàn)費(fèi)用等）。

*年租金凈收入=年房租毛收入-年房屋全部開(kāi)支

假設(shè)這個(gè)房屋沒(méi)有任何貸款，房屋的全部開(kāi)支包括：地稅、保險(xiǎn)、公寓管理費(fèi)（ AND ）、出租廣告或相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。

例如一個(gè)公寓買(mǎi)價(jià)25萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)成本3000。租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購(gòu)買(mǎi)成本3000。

CAP Rate=（1900*12-0

300）/（+3000）=6%

CAP Rate 強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)的價(jià)格是否合理，不考慮購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)使用的金融工具和屬性。

投資回報(bào)率

投資回報(bào)率（ROI）=（年凈租金*+年貸款供款的還本部分**）/投資資金***

*年凈租金=年房租毛收入-年房屋全部開(kāi)支

這里的年房屋全部開(kāi)支除了在上文中提到的全部開(kāi)支外還包括每年實(shí)際支付的房屋貸款供款。

**年貸款供款的還本部分

我們都知道我們每個(gè)月的房屋貸款供款實(shí)際包括兩部分：貸款利息和還本。我們支付的利息作為開(kāi)支消耗掉了，但是我們每年的還本實(shí)際是我們?cè)谖飿I(yè)上多獲得的資產(chǎn)凈值，這個(gè)實(shí)際上也是我們每年收入的一部分。

***投資資金：我們的投資資金包括：為購(gòu)買(mǎi)物業(yè)支付的首付、產(chǎn)權(quán)調(diào)查和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、律師費(fèi)及其它相關(guān)雜費(fèi)。這是我們?yōu)榱速?gòu)買(mǎi)這個(gè)出租生意支付的全部費(fèi)用。

這個(gè)ROI和CAP的區(qū)別是，在上面的capr ate 的計(jì)算方式里，無(wú)需考慮貸款部分（debt ). ROI中分母將銀行貸款減去了，而分子則將即需要?dú)w還的銀行利息給減去了，分子里還含中的本金部分。

還是上面的列子房地產(chǎn)投資回報(bào)率怎么算？，一個(gè)公寓買(mǎi)價(jià)25萬(wàn)，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購(gòu)買(mǎi)成本3000。

首付7.5萬(wàn)，借貸款17.5萬(wàn)，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。

CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6%

ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%

當(dāng)然，如果你買(mǎi)房子的時(shí)候并沒(méi)有借錢(qián)，那么著兩個(gè)指標(biāo)（ and ROI）的結(jié)果是一樣的。

ROI 強(qiáng)調(diào)的是投入資金能產(chǎn)生的名義收益，包括資產(chǎn)（房子貸款部分本金的增長(zhǎng)）。

ROI會(huì)隨著貸款本金部分的增加，利息部分的減少，收益逐年增加。

ROI,使用的金融杠桿越大,首付越少，貸款利息，越低收益越大。

現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率

現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率(Cash on Cash )：這一指標(biāo)只計(jì)算你實(shí)際投入的資金，和每年實(shí)際獲取的現(xiàn)金收入。

分母將銀行貸款減去了，而分子則即需要?dú)w還的銀行本息給減去了。其計(jì)算方式為：

cash on cash =稅前現(xiàn)金流/投資資金=（凈營(yíng)業(yè)收入-銀行本息）/首付+交易成本（律師、銀行、檢驗(yàn)等費(fèi)用）

這個(gè)Cash on cash和ROI 的區(qū)別是，在上面的ROI的計(jì)算方式里，分子有付給銀行的本金。而cash on cash 的分子則是純現(xiàn)金流，將貸款即需要?dú)w還的銀行本金和利息全都給減去了

還是上面的列子，一個(gè)公寓買(mǎi)價(jià)25萬(wàn)，租金每月1900，年租金，地稅每年4000，房屋保險(xiǎn)200，物業(yè)費(fèi)3000，維修300。購(gòu)買(mǎi)成本3000。

首付7.5萬(wàn)，借貸款17.5萬(wàn)，4%利息，每月還貸款835，其中本金255，利息580。

CAP Rate=（1900*12-0-300）/（+3000）=6.1%

ROI Rate=（1900*12-0-300-835*12+255*12）/（+3000）=10.1%

Cash on cash Rate=（1900*12-0-300-835*12）/（+3000）=6.8%

現(xiàn)金回報(bào)率強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)金報(bào)酬以及通過(guò)金融工具持有房產(chǎn)的成本，不考慮未實(shí)現(xiàn)的收益。

利息越低，收益越高。通過(guò)定期重新貸款，可以獲得更多現(xiàn)金流，提高收益。

保持正現(xiàn)金流對(duì)于穩(wěn)健長(zhǎng)期投資非常重要。

END

美國(guó)房屋投資是靠長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金帶來(lái)收益，希望長(zhǎng)期投資,擁有一頭會(huì)源源不斷產(chǎn)生現(xiàn)金奶牛的投資客，可以掃描以下二維碼，關(guān)注北美安家置業(yè)公眾號(hào)了解更多美國(guó)房產(chǎn)信息。想獲取美國(guó)一手真實(shí)房源詳情的朋友也歡迎添加專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)小敏微信。

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