專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
提/供/專(zhuān)/業(yè)/法/律/服/務(wù)
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 18511557866
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 
今天這篇文章是舊改供地之“雷”的最終篇，將講述供地的基準(zhǔn)——規(guī)劃條件，會(huì)存在哪些影響供地的雷點(diǎn)。
規(guī)劃條件看似不起眼，不會(huì)出什么大問(wèn)題，但往往越是不起眼的越容易被忽略，并且給予沉重打擊。
這些被忽略的細(xì)節(jié)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，輕則拖慢報(bào)批進(jìn)度，重則需要花不少冤枉錢(qián)。
先說(shuō)一個(gè)邏輯關(guān)系：規(guī)劃條件→劃撥決定書(shū)/土地出讓合同→國(guó)土證。
規(guī)劃條件是劃撥決定書(shū)/土地出讓合同的內(nèi)容依據(jù)，劃撥決定書(shū)/土地出讓合同又決定了國(guó)土證的內(nèi)容描述。一環(huán)扣一環(huán)，規(guī)劃條件若出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致國(guó)土證的辦理也出問(wèn)題。
這里選取幾個(gè)容易被忽略以及大家關(guān)心的點(diǎn)來(lái)展開(kāi)闡述。
一、用地類(lèi)型
規(guī)劃條件是有模板的，格式和內(nèi)容已被框定。
其中，用地類(lèi)型劃分為:①政府儲(chǔ)備用地、②國(guó)有建設(shè)用地、③集體建設(shè)用地和④自有建設(shè)用地四種。
選擇何種用地類(lèi)型由規(guī)劃條件出具時(shí)地塊的土地性質(zhì)而定。
辦理供地時(shí)，土地性質(zhì)須為“國(guó)有”（不辦理集轉(zhuǎn)國(guó)的復(fù)建區(qū)除外），根據(jù)材料一致性的原則，供地部門(mén)會(huì)核查規(guī)劃條件所寫(xiě)的用地類(lèi)型是否為國(guó)有建設(shè)用地。
因此，對(duì)于要做集轉(zhuǎn)國(guó)的舊改項(xiàng)目，規(guī)劃條件應(yīng)在集轉(zhuǎn)國(guó)后再出具。
避免土地性質(zhì)發(fā)生變化后又得重新修改出具。并不是越快越好，得理清關(guān)系，既要快，還要準(zhǔn)。
二、用地位置
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，區(qū)區(qū)“用地位置”竟然也能影響到供地……
究其原因，是在辦理國(guó)土證時(shí)，需要在證上錄入宗地的“坐落”信息。
如果項(xiàng)目體量大，有多個(gè)地塊，而規(guī)劃條件里的用地位置只籠統(tǒng)地表述為“XXX村”，那就意味著該項(xiàng)目所出國(guó)土證的宗地坐落全都一樣。
其實(shí)吧，國(guó)土證里的面積、宗地圖等信息也可以幫助區(qū)分具體地塊，但有關(guān)部門(mén)出于規(guī)范管理等原因，還是會(huì)強(qiáng)烈要求明確區(qū)分用地位置。
尤其是在市交登辦理國(guó)土證的天河、越秀、荔灣、海珠、白云和老黃埔六區(qū)的舊改項(xiàng)目更要注意。
在這里支個(gè)招，規(guī)劃條件出具時(shí)，用地位置直接明確表述為“XX村X(qián)X（地塊編碼）地塊”，便可簡(jiǎn)單區(qū)分。
否則，到了國(guó)土證辦理階段，還得讓你補(bǔ)充說(shuō)明函等材料。防范于未然總歸比亡羊補(bǔ)牢要好。
三、公建配套
舊村改項(xiàng)目融資區(qū)協(xié)議出讓、復(fù)建區(qū)劃撥供地這個(gè)大家都知道吧？
只要是融資區(qū)，哪怕是“無(wú)償移交”的公配，如果是單獨(dú)的、沒(méi)有和鄰近住宅用地或商辦用地捆綁一起出規(guī)劃紅線的，不好意思，請(qǐng)繳土地出讓金。
一份土地出讓合同對(duì)應(yīng)一條規(guī)劃紅線，只要是出讓合同就沒(méi)有零地價(jià)。
敲黑板提醒！“無(wú)償移交”的公配千萬(wàn)別自己solo出具規(guī)劃紅線，就算不差錢(qián)也沒(méi)必要花這冤枉錢(qián)，對(duì)吧？
以下展示的是本來(lái)分開(kāi)出具規(guī)劃紅線，后來(lái)為了避免繳納不必要的土地出讓金而修改規(guī)劃條件的血淚史……
四、裝配式建筑
最后說(shuō)說(shuō)二級(jí)開(kāi)發(fā)比較關(guān)心的裝配式建筑要求。
為什么要糾結(jié)是否要求裝配式建筑呢？
一大原因在于，采用裝配式建筑，需要先在工廠預(yù)制，然后再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)安裝，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期會(huì)比常規(guī)慢3個(gè)月左右。
可以明確的是，目前還未對(duì)舊改項(xiàng)目提出裝配式建筑的比例要求。參考已出具規(guī)劃條件的舊改項(xiàng)目，里面有關(guān)裝配式建筑的表述也只是“鼓勵(lì)開(kāi)展”。
按照《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑加快推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施意見(jiàn)（穗府辦規(guī)〔2023〕16號(hào)）》，只對(duì)招拍掛出讓的地塊提出裝配式建筑的比例要求。
對(duì)于城市更新項(xiàng)目，也只是提及納入相關(guān)規(guī)劃計(jì)劃中，并未提出明確要求。
至此，有關(guān)舊改項(xiàng)目供地之“雷”已排雷完畢。當(dāng)然啦，這些只是部分雷區(qū)，不同舊改項(xiàng)目特性不同，能排一個(gè)是一個(gè)。
乘著今年大搞城市更新的東風(fēng)，抓緊報(bào)批，順利供地！
咨詢電話：18511557866
關(guān)注微信
電話咨詢
關(guān)注微信
服務(wù)熱線 QQ咨詢：503301375
關(guān)注微信
