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一、一般物業(yè)公司遇到業(yè)主糾紛該怎樣處理
1、雙方當(dāng)事人通過協(xié)商調(diào)解解決。
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。
民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個機構(gòu)、和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見。
經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。
但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。
調(diào)解結(jié)束后，如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。
仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié)，不具有獨立性。
2、通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。
3、通過訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)糾紛的特征有哪些
1、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大
2、因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。
據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。
主要有:
(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;
(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;
(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;
(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛;
(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;
(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。
這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。
3、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。
業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過程當(dāng)中都有各自應(yīng)盡的職責(zé)，比如在物業(yè)公司履行了應(yīng)盡義務(wù)的情況下，業(yè)主就有繳納物業(yè)費的義務(wù)，物業(yè)公司處理物業(yè)糾紛時，不能侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
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