專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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問(wèn)題一原房主未將戶口遷出，能否辦理入戶?
遇到這種情況該怎么辦?簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)該注意些什么?
可先為新房主辦理落戶，再動(dòng)員原房主遷出戶口。
首先，房屋出賣(mài)后，原房主在此處已沒(méi)有了固定住所，不具備在此處登記戶口的條件，不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)以該房屋所在地為其戶籍地。因此，原房主應(yīng)當(dāng)將戶口遷入其具備落戶條件的地方入戶，以便新房主遷移戶口。對(duì)原住戶居民搬走但戶口仍未遷出的，可先為新搬入的現(xiàn)住居民辦理落戶手續(xù)，再采取措施動(dòng)員原房主盡快辦理遷出手續(xù)。因此，新房主可依據(jù)該文件，向派出所申請(qǐng)為其辦理落戶手續(xù)。
其次，因派出所無(wú)法強(qiáng)制原房主遷移戶口，所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可以約定賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。
另外，因購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)通常是因子女上學(xué)需要，在購(gòu)房合同中可以注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無(wú)法或延期落戶，從而影響子女入學(xué)的，買(mǎi)房者有權(quán)解除合同。通過(guò)以上違約及解除條款可以督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。
問(wèn)題二教育地產(chǎn)變更水電戶名，原房主是否有協(xié)助義務(wù)?
原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主義務(wù)和附隨義務(wù)，附隨義務(wù)是為協(xié)助實(shí)現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購(gòu)房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購(gòu)房合同中對(duì)此沒(méi)有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。
問(wèn)題三房齡已超30年，無(wú)法辦理按揭貸款咋辦?
要看雙方事先是否知情，購(gòu)房前應(yīng)了解貸款條件。
如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，約定付款方式為按揭貸款，但雙方對(duì)該房屋不能辦理按揭貸款均不知情的，因雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買(mǎi)方一定的合理期限籌備資金以支付購(gòu)房款。
若買(mǎi)方明知房屋不能辦理銀行貸款，依然簽訂購(gòu)房合同，則其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理銀行貸款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購(gòu)房款給賣(mài)方;若賣(mài)方明知房屋不能辦理銀行貸款卻隱瞞這一事實(shí)，買(mǎi)方最終不能辦理銀行貸款，導(dǎo)致購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)，則買(mǎi)方有權(quán)解除購(gòu)房合同。
因此，購(gòu)房者需要貸款購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買(mǎi)房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購(gòu)房合同卻無(wú)法貸款。
問(wèn)題四購(gòu)買(mǎi)租期未滿的教育地產(chǎn)，已支付的租金如何結(jié)算?
剩余租金可由購(gòu)房款抵銷(xiāo)，取得所有權(quán)即享有收益權(quán)。
首先，根據(jù)《民法典》第七百二十五條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”即買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。原先的承租人可以要求繼續(xù)租住在該教育地產(chǎn)內(nèi)直至租賃期滿。為此，建議購(gòu)房者事先了解清楚所購(gòu)房屋是否存在租賃情況，如果出租，租賃期限是否快到期，租金和保證金收取情況，承租人是否同意解除租賃合同等事宜，最好在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一并予以解決，因均屬于金錢(qián)債務(wù)，雙方可以合意在購(gòu)房款中予以抵銷(xiāo)，以免產(chǎn)生法律糾紛。
其次，如果雙方并未對(duì)此進(jìn)行約定，根據(jù)《民法典》規(guī)定，新房主取得房屋所有權(quán)后，即享有房屋出租收益權(quán)，而原房主在簽訂協(xié)議時(shí)違反《民法典》規(guī)定誠(chéng)實(shí)信用原則，未向新房主披露后續(xù)租金已經(jīng)收取的事實(shí)，損害了新房主的合法權(quán)益，新房主據(jù)此可以向原房主主張經(jīng)濟(jì)損失賠償。
以上購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)常見(jiàn)注意事項(xiàng)我們應(yīng)該警惕。
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