四條霸王條款：

1、有關(guān)購房者逾期付款

合同正文規(guī)定：買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，逾期不超過60日的購房者按日支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金;逾期超過60日的，開發(fā)商有權(quán)解除合同并收取合同總價款5%的違約金。

補(bǔ)充協(xié)議改為：逾期不超過30日的購房者按日支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，逾期超過30日的，開發(fā)商有權(quán)解除合同并收取合同總價款20%的違約金。

2、有關(guān)開發(fā)商逾期交房

補(bǔ)充協(xié)議第六條：如出賣人不能在本合同約定的交付日期交付房屋，買受人同意給予出賣人三個月的寬展期，同意出賣人在寬展期內(nèi)具備交付條件并交付房屋而不視為逾期交付。

此外補(bǔ)充協(xié)議還規(guī)定：買受人逾期收房的，出賣人有權(quán)要求買受人支付日總房價款萬分之五的違約金;逾期收房超過書面通知交房時間六十日的，出賣人有權(quán)解除本合同并要求買受人承擔(dān)合同總價款20%的違約金。

3、有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記

或因開發(fā)商原因?qū)е沦彿空卟荒茉谝?guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證書的，補(bǔ)充協(xié)議卻規(guī)定給予開發(fā)商三個月的寬展期，寬展期過后開發(fā)商仍不能履行合同的，開發(fā)商按日支付已付房款萬分之一的違約金，但所有違約金限額不超過房屋總價款1%的金額。

4、其它約定

補(bǔ)充協(xié)議最后一段“與正文條款不一致的以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”。

針對“新城峯璟”業(yè)主馬先生對以上4點(diǎn)合同條款內(nèi)容提出的異議，質(zhì)量第三方采訪了浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所徐進(jìn)律師，讓他來做權(quán)威分析。

律師解答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。前述合同條款是否屬于格式條款需要結(jié)合案件證據(jù)及調(diào)查情況綜合認(rèn)定。在認(rèn)定為格式條款的前提下，提供格式條款方未盡到合理提示及說明義務(wù)的，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方可以起訴申請撤銷該格式條款;若同時該格式條款存在免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利情形的，對方可主張?jiān)摋l款無效。

在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。

記者查閱相關(guān)資料獲悉，《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”

也就是說，當(dāng)買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋;而當(dāng)存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款擬定人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強(qiáng)加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護(hù)購房人權(quán)益;再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。

同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！?/p>

第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。徐律師提醒，購房者在簽訂訂金合同之前，可以要求查看開發(fā)商的購房合同，如果合同上存在不利于購房者的條款，請謹(jǐn)慎購買。

案例二：2023年7月份，童先生購買了余杭區(qū)眾安·理想灣5幢1單元一套房子，今年7月份，交付收房時他發(fā)現(xiàn)戶型反了：按合同規(guī)定，應(yīng)建在進(jìn)門左手邊的書房和廚房被建到右手邊，按合同應(yīng)建到進(jìn)門右手邊的客廳卻被建到左手邊，故拒絕收房。開發(fā)商回復(fù)：合同上的戶型圖系銷售人員失誤貼錯了，可以進(jìn)行更換與現(xiàn)房一致的戶型圖，或者走司法途徑申請退房。幾番協(xié)商未果，童先生表示不排除走法律途徑維權(quán)。

律師解答：戶型圖是商品房買賣合同的核心組成部分之一，開發(fā)商交付的房屋的結(jié)構(gòu)戶型與商品房買賣合同約定的結(jié)構(gòu)戶型不一致的，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;但如果有相反證據(jù)證明買受人在簽約時明知將來交付的房屋的結(jié)構(gòu)戶型內(nèi)容，合同戶型圖系疏忽貼錯，則開發(fā)商不構(gòu)成違約。

案例三：眾安·理想灣業(yè)主沈先生(化名)向質(zhì)量第三方爆料稱，他的購房合同特別“奇葩”，記者從合同上看到，其中商品房的基本情況明顯寫著“建筑層數(shù)地上32層，地下12層”。銷售人員如此粗心大意，不禁讓人懷疑其工作流程是否規(guī)范。如此紕漏這份合同是否具有法律效應(yīng)呢?我們來聽聽專家怎么說。

律師解答：根據(jù)常理可以推斷地下十二層不是買賣雙方真實(shí)的意思表示，因此該約定對買賣雙方均無約束力。

徐律師補(bǔ)充說，開發(fā)商合同上“買受人所購商品房的基本情況”寫著“地下12層”，從常理推斷應(yīng)該是銷售人員一時粗心大意導(dǎo)致的，從中不難看出開發(fā)商在銷售過程中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。

小編提醒：

在簽訂購房合同時仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容非常重要，合同是對購房者權(quán)益的保護(hù)，萬一遇到糾紛，合同將成為我們唯一以及最有力的法律武器。但大部分購房者對合同法一知半解且對購房合同缺乏足夠的重視，導(dǎo)致在后續(xù)的維權(quán)中處于不利地位。科普華君網(wǎng)小編再次提醒購房者，簽訂購房合同的時候，一定要考慮周全，仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，讓自身的合法權(quán)益得到保障。以上就是相關(guān)的法律信息，如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢科普華君網(wǎng)。