關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)保護(hù)

引言

我國(guó)民商法上優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。國(guó)務(wù)院1983年頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定，房屋所有人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條有相同的司法解釋。《合同法》第二百三十條也規(guī)定了房屋承租人對(duì)出租的房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。這是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律依據(jù)?！睹穹ㄍ▌t》第78條第3款和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》的司法解釋第92條規(guī)定了共有人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，適用于按份共有，對(duì)于共同共有，只有在共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，且財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體事配套使用時(shí)，共有人出售財(cái)產(chǎn)時(shí)，其他共有人才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這是因?yàn)?，共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人不能在共有財(cái)產(chǎn)中確定自己的份額，不能轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利，因此也就不存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)分為有限責(zé)任公司的股東在轉(zhuǎn)讓出資時(shí)其他股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);公司新增資本時(shí)，原有股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);以及中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，合營(yíng)一方轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資時(shí)，合營(yíng)他方的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！逗匣锲髽I(yè)法》第20條規(guī)定合伙企業(yè)進(jìn)行清算前，合伙人不得請(qǐng)求分割合伙財(cái)產(chǎn)，而且合伙人在經(jīng)過(guò)其他合伙人一致同意的情況下，可以向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或部分財(cái)產(chǎn)份額，因此其他合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能按共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)對(duì)待，是一種獨(dú)立的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形態(tài)。這些優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是依照法律直接規(guī)定而不是根據(jù)當(dāng)事人之間合同產(chǎn)生的，主要屬于法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是有關(guān)法律均未明確法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)及法律效力，學(xué)術(shù)上對(duì)其法律性質(zhì)說(shuō)法不一，對(duì)法律效力研究也很少。法律規(guī)定的疏漏及理論上的模糊，給現(xiàn)實(shí)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使及保護(hù)帶來(lái)了困難。本文主要以承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為出發(fā)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)討論。

請(qǐng)看下面一個(gè)案例：

原告邱XX租用被告XX縣飲食服務(wù)公司房屋，約定租期自2000年12月15日起至2004年5月3l止。2001年3月29日被告來(lái)經(jīng)通知原告，與第三人俞X訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將原告租用的房屋以10萬(wàn)元價(jià)格出賣(mài)給第三人，并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告訴至法院主張被告侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)被告與第三人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而他對(duì)該房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院認(rèn)為，被告未經(jīng)通知原告即將該房屋出賣(mài)給第三人，侵害了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。因原、被告房屋租賃合同尚未到期，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)被告出賣(mài)該房屋時(shí)，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院作出判決，一、被告與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;二、原告在租賃合同有效期間對(duì)租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。判決生效后，原告向法院申請(qǐng)執(zhí)行。法院在能否執(zhí)行和如何執(zhí)行兩問(wèn)題上都存在分歧意見(jiàn)，主導(dǎo)意見(jiàn)是只有被告向第三人出賣(mài)房屋，原告才能主張同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，現(xiàn)被告與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)無(wú)效，被告沒(méi)有再向第三人出賣(mài)房屋，法院又不能強(qiáng)制被告賣(mài)房，所以，本案不能強(qiáng)制執(zhí)行。

一、關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律效力的理解

(一)從規(guī)范意旨出發(fā)把握優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律效力

從所供討論案例看，法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)和法律效力的理解是，原告行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能使被告與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，原告與被告間并不因此成立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，當(dāng)然原告不能依據(jù)根本不成立的合同要求被告向其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。法院的這種理解讓人困惑，照此辦理，權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能得到什么利益?被告不愿再次出賣(mài)房屋又奈他何?即使被告再次出賣(mài)房屋，權(quán)利人再次行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，結(jié)果與這一次又能有什么不同，還不是一樣不能實(shí)現(xiàn)?在本案法院看來(lái)，法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定實(shí)際上無(wú)法實(shí)現(xiàn)因而沒(méi)有意義。然而法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然不是沒(méi)有意義，它不僅應(yīng)當(dāng)?shù)玫綄?shí)現(xiàn)，而且在適用中正確運(yùn)用法學(xué)方法也當(dāng)然能夠?qū)崿F(xiàn)，而象本案法院這種認(rèn)識(shí)卻不折不扣地導(dǎo)致權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

按社會(huì)一般人即有學(xué)者所謂的“中人”角度來(lái)理解，主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不應(yīng)當(dāng)只能使出賣(mài)人與第三人間合同無(wú)效，而應(yīng)當(dāng)是能優(yōu)先于其他人向出賣(mài)人支付價(jià)款并取得標(biāo)的物所有權(quán)。要更準(zhǔn)確把握優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)和效力，應(yīng)從規(guī)范意旨角度來(lái)考慮。法律規(guī)定按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是為了穩(wěn)定共有關(guān)系;保護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的完整與安全;減少共有人數(shù)量，增強(qiáng)物的利用效率。規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要目的，一是與“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則目的一致，是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，使承租人不因租賃房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)猝間無(wú)房可住;二是為了促進(jìn)物的利用效率，減少承租人對(duì)該房屋投入的浪費(fèi)，而且房屋所有人和使用人同一，也增強(qiáng)房屋利用效率。可見(jiàn)，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都是為了保障權(quán)利人優(yōu)先取得物的所有權(quán)。而本案法院的理解和實(shí)踐，則使法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)范意旨無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楹贤胁荒艹闪?，還談什么“購(gòu)買(mǎi)”和取得，當(dāng)然更談不上“優(yōu)先”了。

(二)否定“出賣(mài)人與第三人合同效力”之質(zhì)疑

無(wú)論從社會(huì)一般人角度，還是從規(guī)范意旨角度看，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都應(yīng)該具有三項(xiàng)主要法律效力，首先要能成立買(mǎi)賣(mài)合同，否則“購(gòu)買(mǎi)”便是無(wú)稽之談;第二合同權(quán)利要能優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，這是“優(yōu)先”應(yīng)有之義;第三要能實(shí)際取得物權(quán)，這是權(quán)利所蘊(yùn)利益的最直接體現(xiàn)。這三項(xiàng)主要效力可分別稱(chēng)為形成效力、優(yōu)先效力和追及效力。形成效力，即權(quán)利人可依單方意思表示使法律關(guān)系發(fā)生、變更和消滅，并產(chǎn)生各種權(quán)利及請(qǐng)求權(quán)，而相對(duì)人則受到拘束，必須容忍和接受此法律效果。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成效力表現(xiàn)在出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系時(shí)，權(quán)利人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就能使其與出賣(mài)人之間按同等條件產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并產(chǎn)生債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。優(yōu)先效力，一般認(rèn)為，是指物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，債權(quán)之間不具優(yōu)先效力。但按優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律規(guī)定，按份共有人、房屋承租人基于與出賣(mài)人之間形成的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系具有的債權(quán)，與第三人對(duì)出賣(mài)人的合同債權(quán)相比，卻具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力?；趦?yōu)先效力，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以排在第三人前面，要求出賣(mài)人向其轉(zhuǎn)移所有權(quán)，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。追及效力主要體現(xiàn)是，如果出賣(mài)人基于與第三人之間買(mǎi)賣(mài)合同向第三人轉(zhuǎn)移了所有權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可主張出賣(mài)人與第三人間物權(quán)變動(dòng)行為無(wú)效，使物權(quán)回復(fù)至該物權(quán)變動(dòng)行為之前的狀態(tài)。追及效力涉及第三人利益保護(hù)的問(wèn)題，應(yīng)受到善意取得制度限制。但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得，而且房屋租賃合同依法要向房管機(jī)關(guān)備案，具有公示效力，如果租賃合同未經(jīng)登記備案，則不能對(duì)抗第三人，追及效力就不能實(shí)現(xiàn)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成效力、優(yōu)先效力和追及效力可以有效地實(shí)現(xiàn)法律關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)范意旨。本案法院否定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形成效力，認(rèn)為原告行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不能導(dǎo)致其依同等條件與被告形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系;對(duì)優(yōu)先效力理解也很片面，認(rèn)為只是能使被告與第三人買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;沒(méi)有提到追及效力，對(duì)被告將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給第三人的問(wèn)題置之不理。這樣處理，原告具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)依法應(yīng)享有的利益當(dāng)然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法律的規(guī)范意旨落空。

二、法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使

(一)行使時(shí)間

有觀點(diǎn)認(rèn)為，提前的“三個(gè)月”、“合理期限”是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間。這個(gè)觀點(diǎn)不妥當(dāng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利，出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同不成立，沒(méi)有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)便沒(méi)有成立基礎(chǔ)。所以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只在出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權(quán)利人才能行使權(quán)利，本案法院也采這種觀點(diǎn)。出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同，是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的條件之一。

(二)權(quán)利及具體化

據(jù)以研究的案例中，原告向被告主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是行使權(quán)利的行為，向法院起訴，是要求法院以國(guó)家強(qiáng)制力保障其權(quán)利實(shí)現(xiàn)。但從審判、執(zhí)行情況看，原告這一愿望并未能實(shí)現(xiàn)。原告訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也以判決支持了原告的請(qǐng)求，為什么原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)還不能實(shí)現(xiàn)呢?首先因?yàn)榉ㄔ簩?duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)和效力的理解問(wèn)題，己如上述，第二個(gè)重要原因就是原告的訴訟請(qǐng)求和法院的判決都未能將“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”具體化。

(三)訴訟請(qǐng)求

原告可以向法院起訴要求被告履行依優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先作出確認(rèn)之訴的處理，確認(rèn)原告與被告間己形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并確定合同的具體條款，在此基礎(chǔ)上，依合同法規(guī)定，確定是否可以強(qiáng)制被告履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同義務(wù)。如果被告主張不安抗辯權(quán)得到支持而原告不提供擔(dān)保，或被告主張同時(shí)履行抗辯權(quán)得到支持而原告不履行付款義務(wù)的，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。這種情況原告敗訴不是因?yàn)槠鋬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在瑕疵，而是因?yàn)楸桓婧贤男锌罐q權(quán)的有效行使。否則，法院應(yīng)當(dāng)作出強(qiáng)制被告履行合同義務(wù)的判決。

三、法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案件的處理

(一)確定具體的權(quán)利義務(wù)

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是一個(gè)抽象的法律概念，其法律特征、要件、效力和法律關(guān)系的具體內(nèi)容，法律均未明確規(guī)定，當(dāng)