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近日，北京的劉偉（化名）向新京報(bào)記者反映，因?yàn)樽约旱姆孔游慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證，法院認(rèn)定自己與該套房子承租人之間的房屋租賃合同無效。劉偉想知道，當(dāng)房屋租賃合同被法院認(rèn)定無效后，該如何處理后續(xù)事宜？
解答：
對于劉偉提出的問題，北京英淇律師事務(wù)所主任夏廣域律師表示，一般來說，房屋租賃合同無效后，出租人可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋使用等費(fèi)用。因?yàn)樽赓U合同被認(rèn)定無效，雙方約定的保證金、違約金等條款不發(fā)生效力，雙方均不得主張要求對方按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
夏廣域律師解釋說，如果出租人欺騙承租人相信房屋建設(shè)手續(xù)合法，出租人需承擔(dān)全部責(zé)任。如果承租人事先明知房屋屬于違建而承租，承租人與出租人需承擔(dān)同等責(zé)任。如果房屋存在系違章建筑導(dǎo)致無法使用等情形的，承租人可請求減免占有使用費(fèi)。如果在違法轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同無效的情形下，出租人還可以要求實(shí)際使用房屋的次承租人支付占有使用費(fèi)。
據(jù)夏廣域律師介紹，按照《民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的熱問｜房屋租賃合同被認(rèn)定無效后如何處理？，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
此外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
新京報(bào)記者 張建
編輯 武新 校對 趙琳
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