今年以來，全國多地出現(xiàn)大量居民提前歸還房貸的現(xiàn)象，部分銀行關(guān)閉線上申請預(yù)約通道，銀行柜臺預(yù)約還貸的排期達到數(shù)月。存量房貸與新增房貸之間利差增大、投資收益下降等，是居民提前還貸的主因。業(yè)內(nèi)人士認為，應(yīng)保障居民“提前還貸”的權(quán)利，同時規(guī)避“違規(guī)轉(zhuǎn)貸”的風(fēng)險。

房貸利率站在高崗上

在浙江一家事業(yè)單位擔(dān)任財務(wù)的劉女士2023年購買了首套房，貸款約100萬元，利率為5.3%，由于利率過高，她決定提前分兩次還清。

在去年下半年提前還貸50萬元只用了10天時間的劉女士，今年春節(jié)后想繼續(xù)還貸卻碰上了障礙：“現(xiàn)在還貸的人太多，銀行說至少要排到3個月后，我通過其他途徑了解到存一些錢成為VIP客戶，當(dāng)周就可以辦理業(yè)務(wù)?！?/p>

同樣遇到提前還貸困難的還有四川的王先生。他告訴半月談記者，以前可以網(wǎng)上還款，現(xiàn)在不僅要去現(xiàn)場簽申請書，而且要排隊到7月份?！皼]有額度”是目前大多數(shù)銀行給出的等待理由，但各銀行還貸額度如何確定和分配，并不透明。

半月談記者走訪上海多家銀行了解到，去年下半年提前還貸人數(shù)開始增多，今年再度升溫。目前上海多數(shù)銀行無積壓客戶，部分銀行提前1個月申請即可，個別房貸占比較高的國有銀行排隊2至3個月。

人們在銀行排隊辦理業(yè)務(wù) 張聞迪 攝

上海一家銀行信貸員告訴半月談記者，以前提前還貸是為了置換第二套房，現(xiàn)在多是減輕債務(wù)壓力，存量房貸利率過高是當(dāng)下百姓提前還貸的主因。不少地方的首套房貸款利率已跌破4%，這讓不少人覺得自己的貸款利率站在了高崗上。

居民投資收益下降，無法覆蓋房貸利率則是提前還貸的另一大因素。

“無債一身輕。”選擇提前還貸的上海市民鐘先生說，近3年買房的房貸利率都較高，以前有一部分資金購買理財和投資股市，現(xiàn)在理財產(chǎn)品收益率普遍下行。炒股和基金更難保證收益，沒有好的投資標的，提前還款更劃算。

資金掮客可違規(guī)辦理轉(zhuǎn)貸

相對不少人在2023年、2023年買房時一般5%甚至6%的按揭利率，當(dāng)前信用貸、經(jīng)營貸的利率可謂“史上最友好”。半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些經(jīng)營貸利率已低至4%以下，某國有大行發(fā)放給制造業(yè)企業(yè)的經(jīng)營貸利率低至3.2%，以貸還貸的現(xiàn)象必然出現(xiàn)，這也催生了不少資金掮客。

“無抵押信用貸，利率最低3.8%，最高可貸50萬元，有需要的，沖！”這一消息在微信群里一發(fā)，不少人蠢蠢欲動。當(dāng)半月談記者進一步詢問可否置換房貸時，這位資金掮客介紹：“置換房貸的話，經(jīng)營貸最合適，不僅利率更低，周期也比信用貸長。即便沒有營業(yè)執(zhí)照也沒問題，我們可以做一條龍服務(wù)?！?/p>

當(dāng)記者提出去銀行直接貸款時，他強調(diào)自己綜合多家銀行一起貸款的優(yōu)勢：“我們最高可貸出房價的九成，近期最低利率可做到3.2%，期限達到10年之久，部分銀行甚至拉長至20年；等額本息、先息后本的還款方式可自由選擇，只收取3%的手續(xù)費，比長年多付兩三個點的利差合算多了?！?/p>

由于利差太大，有的企業(yè)主也用房產(chǎn)抵押出所需現(xiàn)金流，適當(dāng)減少其他債務(wù)。江蘇一位廣告業(yè)企業(yè)主張女士舉例說，比如400萬元買的房子貸款150萬元，但經(jīng)過幾年增值到一千萬元。此時拿這套房作為抵押申請經(jīng)營貸，可獲得700萬元貸款，即便還掉150萬元也能獲得550萬元現(xiàn)金，這對做生意的人來講何樂而不為，現(xiàn)金流也充裕了。

遼寧銀保監(jiān)局近期發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》，隨著國家對小微企業(yè)支持力度加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費用，這可能使消費者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

防止小微企業(yè)扶持資金空轉(zhuǎn)

2月10日，中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣貸款增加4.9萬億元，同比多增9227億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來單月信貸投放最高紀錄。從結(jié)構(gòu)上看，企事業(yè)貸款表現(xiàn)強勁，居民部門貸款持續(xù)疲軟，占全部新增貸款的比例僅為5%，顯示居民部門持續(xù)去杠桿的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院陳欣認為，提前還貸的出現(xiàn)說明我國居民降杠桿的意愿大幅加強，背后的深層次原因是金融資源錯配。

業(yè)界專家指出，在量大價低的普惠金融貸款投放中，大中型銀行批量投放普惠小微企業(yè)貸款可能存在監(jiān)管不嚴、審批形式化的特征；同時普惠利率存在與房貸利率的倒掛，使得違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象時有發(fā)生。

招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認為，一方面本是為了扶持小微企業(yè)而推出的優(yōu)惠政策被套利，出現(xiàn)資金空轉(zhuǎn)未流入實體經(jīng)濟的問題；另一方面在住房類新增貸款減少的情況下，提前還貸容易造成銀行貸款負增長，對銀行利潤帶來一定壓力。

在董希淼看來，對于資金流向問題，應(yīng)建立全國跨行業(yè)資金監(jiān)管平臺，對于跨地區(qū)、跨銀行的資金流向進行統(tǒng)一監(jiān)管，尤其對利用普惠信貸管理漏洞套取資金問題要從嚴監(jiān)管。

對于提前還貸銀行各種拖延情況，上海君瀾律師事務(wù)所合伙人徐璐指出，如果銀行的貸款合同中沒有明確約定相關(guān)條款，按照法律實踐，雙方應(yīng)當(dāng)就該問題進行協(xié)商。如果銀行一味不予協(xié)商，或是在協(xié)商過程中以自身金融機構(gòu)的優(yōu)勢地位給貸款人設(shè)置障礙、故意拖延的，則可能涉及侵害貸款人合法利益，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（參與采寫：張聞迪）

半月談記者：桑彤 / 編輯：李力

原標題《“提前還貸”是權(quán)利，“違規(guī)轉(zhuǎn)貸”有風(fēng)險 “提前還貸”面面觀》