專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務(wù)
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 18511557866
全國(guó)服務(wù)咨詢熱線 
二手房買賣是指買賣雙方達(dá)成合意，出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付合理對(duì)價(jià)的民事法律行為。
相對(duì)于一手房多為期房、周邊被套設(shè)施不完善等特點(diǎn)，二手房為現(xiàn)房、周邊設(shè)施相對(duì)完善等特點(diǎn)，對(duì)急需購(gòu)房的買房者更有吸引力。
經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，二手房的交易流程已形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的模式:
1.信息溝通階段房屋的所有權(quán)人欲將自己的房屋出售，一般會(huì)委托中介掛牌出售，買房者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、中介初步了解房屋信息，產(chǎn)生購(gòu)買的初步想法后，會(huì)通過(guò)中介聯(lián)系賣方了解房屋的具體信息，如房屋位置、整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況。
并通過(guò)實(shí)際看房，了解房屋周圍的配套設(shè)施，結(jié)構(gòu)布局，通風(fēng)采光、大體面積、是否出租、是否有戶口等實(shí)際狀況，可以的話還可以了解房屋出售的原因及房屋的經(jīng)歷。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查階段買方在看完賣方提供的房產(chǎn)證并實(shí)際看房后，可以委托中介或與賣方協(xié)商去房管局調(diào)查房屋的登記信息，查證房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、抵押、查封等信息，進(jìn)一步核實(shí)房屋信息，降低房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)。
3、商議交易的相關(guān)信息經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)查后，如果賣方提供的房屋信息合法，雙方在中介的參與下，可以就房屋的價(jià)款、付款時(shí)間和方式、解押時(shí)間和方式、交付、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)。
4、交定金并簽訂房屋買賣合同買賣雙方，通過(guò)協(xié)商，就房屋交易的基本信息，如價(jià)款、付款、交付、過(guò)戶等信息達(dá)成一致意見(jiàn)后，可以簽訂房屋買賣合同，在簽合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查一下合同中對(duì)買賣雙方當(dāng)事人的信息、房屋價(jià)款、付款時(shí)間和方式、房屋交付時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、違約方式和責(zé)任等詳細(xì)信息是否與雙方協(xié)商的結(jié)果一致。
由于房屋的價(jià)值較大，為了保證交易的順利進(jìn)行，賣方一般會(huì)要求買方先交定金，對(duì)于定金數(shù)額的商議，一定不能超過(guò)銷售金額的20%。
5、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議為了降低房屋買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司一般都會(huì)建議交易雙方選擇資金監(jiān)管。
6、辦理網(wǎng)簽手續(xù)為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”，交易雙方簽訂合同后，需要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。
一般的"網(wǎng)簽"程序是:
交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款→由中介或當(dāng)事人雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同→雙方當(dāng)事人簽字(蓋章)→在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。
7、繳納稅費(fèi)二手房交易過(guò)程中買方和賣方都需要承擔(dān)的不同的稅費(fèi)，包括:
個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。
對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;
印花稅為房屋買賣成交價(jià)的0.05%(2009年至今暫免);
個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;
普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。
同時(shí)，在不同階段，對(duì)不同的房屋類型，還有不同的稅收優(yōu)惠政策。
8、銀行貸款對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
9、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
10、付清房款、辦理物業(yè)交割手續(xù)
咨詢電話：18511557866
關(guān)注微信
電話咨詢
關(guān)注微信
服務(wù)熱線 QQ咨詢：503301375
關(guān)注微信
