今天給各位分享商品房?jī)r(jià)格的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括哪些進(jìn)行解釋?zhuān)绻芘銮山鉀Q你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開(kāi)始吧！

5 月份商品住宅價(jià)格漲幅回落或降幅擴(kuò)大，有哪些原因？

統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站在今年五月，發(fā)布了五月份商品住宅價(jià)格漲幅與回落或降幅擴(kuò)大的數(shù)據(jù)對(duì)比，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)上漲0.4%，漲幅比去年同期高出百分之二，二線城市房?jī)r(jià)下降0.1%，三線城市房?jī)r(jià)下降0.3%，導(dǎo)致出現(xiàn)這樣的原因，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)受疫情影響后，正處于回暖期，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始在上漲了，接著就會(huì)帶動(dòng)二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。

其實(shí)現(xiàn)在不管是一線城市，還是二三線城市，商品房的產(chǎn)能都處于過(guò)剩的狀態(tài)，房子越建越多，房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至是越來(lái)越貴，其實(shí)并不是因?yàn)樯唐贩抗┎粦?yīng)求，而是炒房投資的人太多了，很多人的固有思想觀念是，把錢(qián)放在銀行不如投資炒房，正是因?yàn)槌捶康谋├吺沽瞬簧偃思尤氲匠捶康男辛小?/p>

就拿我們重慶市這邊來(lái)說(shuō)吧，08年的時(shí)候，商品房?jī)r(jià)格才1000元每平米，而我14年購(gòu)房的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至4500元每平米了，而我所在的小區(qū)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)炒到10000元每平米了，雖然房?jī)r(jià)這么高，但是小區(qū)里邊的房屋入住率并沒(méi)有達(dá)到百分之百，很多房屋閑置，至今都未曾裝修入住，并不是說(shuō)這些房子砸在了開(kāi)發(fā)商手里，而是這些房屋變成了炒房者投資的商品。

06年過(guò)后，出現(xiàn)了一個(gè)新興職業(yè)，二手房置業(yè)顧問(wèn)，說(shuō)直白點(diǎn)，就是炒房的，房屋中介，自從有了這些人之后，房屋不再單純是用來(lái)住的了，而演變成了炒房投資的一種商品，炒房比炒股票要穩(wěn)當(dāng)?shù)枚?，炒股的人很多被割韭菜，被坑的血本無(wú)歸，而炒房，不但是暴利，而且，還不會(huì)擔(dān)心跌價(jià)。

前段時(shí)間因?yàn)橐咔榈脑?，買(mǎi)房的人減少了，而現(xiàn)在疫情得到有效控制，一線城市基本上復(fù)工復(fù)產(chǎn)，二三線城市居住的人，很多是去一線城市打工的，在一線城市掙錢(qián)了，回二三線城市購(gòu)房居住，生活，所以二三線城市的房?jī)r(jià)回升相對(duì)來(lái)說(shuō)要稍微慢一點(diǎn)。

而另一方面這些都是紙面的宏觀數(shù)據(jù)，當(dāng)不得真，有些房地產(chǎn)公司，為了向國(guó)家哭窮減少納稅和獲得資金政策扶持，在紙面數(shù)據(jù)上造假，我之所以這么說(shuō)可不是跟你亂說(shuō)的。

就拿我們這邊來(lái)講，雖然疫情從19年就開(kāi)始了，可是我們這邊房?jī)r(jià)根本就從來(lái)沒(méi)有降過(guò)，反而新建的幾個(gè)樓盤(pán)，去年開(kāi)盤(pán)價(jià)八千元每平米，今年就已經(jīng)漲到一萬(wàn)了，那有什么二三線城市房?jī)r(jià)下降的事情？但是現(xiàn)在很多新樓盤(pán)，偌大的小區(qū)，卻看不到什么人，這也是事實(shí)，房屋都賣(mài)出去了，卻見(jiàn)不到人入住，因?yàn)榇罅糠课荻假u(mài)給了炒房的人。

影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素

一、疫情得到控制

因?yàn)?9年疫情的影響，這幾年斷斷續(xù)續(xù)在各地又短暫的出現(xiàn)，從而導(dǎo)致各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，但是隨著疫情得到有效控制，逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)向好，所以商品房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，跟著就會(huì)帶動(dòng)二三線城市持續(xù)回暖。

二、投資房屋增值保值的思想影響

很多人都認(rèn)為將錢(qián)存在銀行不保值，而且不能增值，所以選擇將自己的積蓄去投資炒房，正是這種思想的影響，導(dǎo)致現(xiàn)在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，雖然，很多樓盤(pán)，入住率不足百分之五十，而大量住房轉(zhuǎn)型成了投資的商品，如果這種勢(shì)頭不進(jìn)行合理的管控，最終的結(jié)局，那就是開(kāi)發(fā)商不斷的大量建房，而投資者手里的資金被全部套進(jìn)去之后，無(wú)法脫手，抱著幾套房子，一不能換吃的，二不能換穿的，只能閑置。故而國(guó)家在很多一線城市出臺(tái)了，商品房限購(gòu)的規(guī)定，對(duì)惡性炒房必須進(jìn)行管控，否則后果會(huì)很?chē)?yán)重。

三、農(nóng)民在城市購(gòu)房定居

你現(xiàn)在去農(nóng)村看看，很多農(nóng)民在八幾年和九幾年建設(shè)的住房，不是閑置雜草橫生，就是屋里只有一兩個(gè)耄耋老人，而年輕人，常年在城市里打工，有很多都選擇在城里購(gòu)房定居，這也是二三線城市購(gòu)房大軍的中堅(jiān)力量，就拿我們小區(qū)來(lái)說(shuō)，百分之八十都是從農(nóng)村搬來(lái)的。

5 月份商品住宅價(jià)格一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，二三線城市房?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大，造成這樣的情況，主要原因有三點(diǎn)，之一是因?yàn)?，一線城市受到疫情沖擊后，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，所以房?jī)r(jià)也率先開(kāi)始上漲，在這樣的大環(huán)境下，炒房大軍開(kāi)始購(gòu)房投資，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，在一線城市的帶動(dòng)下，二三線城市，房屋銷(xiāo)售，也搞起了降價(jià)促銷(xiāo)，雖然表面看，是價(jià)格有所下降，實(shí)則是在促銷(xiāo)，隨后商品房?jī)r(jià)格也會(huì)跟著上漲。

第二點(diǎn)，是因?yàn)?，一線城市，復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，大量務(wù)工人員涌入，這其中也不乏投資購(gòu)房和剛需購(gòu)房的人，而在二三線城市，明顯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要緩慢一些，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖稍慢。

第三點(diǎn)，很多人認(rèn)為投資購(gòu)房能增值保值，在目前來(lái)講，不少人，把自己的積蓄拿出來(lái)投資買(mǎi)房，而這種投資現(xiàn)象在一線城市，最為普遍，二三線城市因?yàn)槭芊课蒿柡投鹊脑颍晕⒎啪徚诵?/p>

商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成 商品房如何定價(jià)?

商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。由于中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國(guó)出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成

一、土地使用權(quán)取得費(fèi)

商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國(guó)有土地出讓、 *** 獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、 *** 費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。

二、住宅開(kāi)發(fā)成本

1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。

2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。

3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。

三、住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用

指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

1、管理費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、銷(xiāo)售費(fèi)用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

四、利潤(rùn)

以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬 *** 定價(jià)或 *** 指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由 *** 價(jià)格主管部門(mén)確定;屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤(rùn)率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。

五、稅金

指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理。

六、商品住宅差價(jià)

包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬 *** 定價(jià)的 *** 指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。

商品房定價(jià)有三個(gè)內(nèi)容

1、總體均價(jià)確定

商品房總體均價(jià)確定可以采用消費(fèi)者反饋法(問(wèn)卷調(diào)查)、市場(chǎng)定價(jià)法(層次分析法)和專(zhuān)家意見(jiàn)法三個(gè) *** ，更好是通過(guò)三個(gè) *** 分別得到項(xiàng)目總體均價(jià)，然后在按照權(quán)重計(jì)算最終均價(jià)。

2、推售策略確定

推售策略決定了你把房子分多少次推出來(lái)，每次計(jì)劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計(jì)算各期推售房源的均價(jià)和如何實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。

3、每套房屋定價(jià)

在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測(cè)算出每套房屋的評(píng)分，按照房屋評(píng)分系統(tǒng)，結(jié)合均價(jià)計(jì)算所有房屋的單獨(dú)售價(jià)。

關(guān)于商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、商品房如何定價(jià)小編就介紹到這里了，希望能給廣大購(gòu)房者帶來(lái)一些有用的幫助，了解商品房的價(jià)格，對(duì)我們的購(gòu)房計(jì)劃還是很有幫助的!

商品房買(mǎi)賣(mài)合同上寫(xiě)明的價(jià)格一般是

成交價(jià)。成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格－般就是這個(gè)價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

商品房備案價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)區(qū)別

（1）含義不同

商品房的備案價(jià)格是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前就在建委備案的價(jià)格。

銷(xiāo)售價(jià)就是開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格。

（2）價(jià)格高低不同

備案價(jià)格是開(kāi)發(fā)商新售商品房的更高價(jià)格，并不是已經(jīng)出售或者正在銷(xiāo)售的房源的實(shí)際成交價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做出的價(jià)格承諾，在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中不得突破。如果漲價(jià)必須二次備案，說(shuō)明漲價(jià)原因。

商品房的預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度原則上不超過(guò)之前的備案價(jià)格的5%，具體變動(dòng)需要由各地房地產(chǎn)主管部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。也就是說(shuō)從理論上說(shuō)， *** 都會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行房?jī)r(jià)備案制度，銷(xiāo)售價(jià)格不允許比備案價(jià)格高。

（3）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同

備案價(jià)就是指每一套住房在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)就已經(jīng)確定了參考價(jià)格,而不是現(xiàn)在所普遍采取的隨行就市。具體而言，則是對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售的每套房子都要進(jìn)行價(jià)格備案,調(diào)價(jià)幅度超過(guò)備案就需要重新備案，不然就可能違規(guī)或者不能簽約。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售方案中申報(bào)的“一房一價(jià)”，要明確調(diào)價(jià)的期限,并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

擴(kuò)展資料

房?jī)r(jià)備案制度是指要求開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，必須根據(jù)規(guī)定的時(shí)間提前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案，然后才可以向房管部門(mén)申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證。

普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在規(guī)范成本核算的基礎(chǔ)上，在公布的市場(chǎng)平均利潤(rùn)率及合理幅度范圍內(nèi)制定銷(xiāo)售價(jià)格水平。

市場(chǎng)平均利潤(rùn)率由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)按照規(guī)定的程序測(cè)定，合理上浮幅度由價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)供求狀況確定并予以公布。

參考資料來(lái)源：

百度百科-房?jī)r(jià)備案

百度百科-一房一價(jià)

什么是商品房

商品房 是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得 土地使用權(quán) 后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。 商品房?jī)r(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成，從法律角度來(lái)分析，商品房是按按法律、 法規(guī) 及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受 *** 政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、 二手房 等。 商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。 內(nèi)銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò) *** 計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。 外銷(xiāo)商品房，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按 *** 外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào) *** 計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 商品房預(yù)售條件及 商品房預(yù)售許可證 明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。