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一、民法典的物業(yè)服務(wù)合同的效力是什么
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條【物業(yè)服務(wù)合同的效力】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。第九百四十條【前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
二、未簽物業(yè)合同可以不交物業(yè)費(fèi)嗎
未簽物業(yè)合同，業(yè)主也要交物業(yè)費(fèi)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
所以只要業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同的，業(yè)主就應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。
退一步講，即使業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。
因此，未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司已實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主一般情況下也要交納物業(yè)費(fèi)。
值得注意的，如果業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)、開發(fā)商、業(yè)主等都沒和物業(yè)公司簽訂合同，經(jīng)催告后物業(yè)公司強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)。
因?yàn)榇藭r(shí)雙方實(shí)質(zhì)上未存在合同關(guān)系，當(dāng)然可以不交物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)的情形只有出現(xiàn)以下情形，業(yè)主才可以不交或少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：
1、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外，自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。
2、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主對(duì)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)的部分可以拒交。
3、物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的義務(wù)，業(yè)主可以不交或少交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擅自提高的部分業(yè)主可以不交納。
物業(yè)服務(wù)合同中約定先服務(wù)后收費(fèi)的，在物業(yè)管理企業(yè)未提出相應(yīng)服務(wù)的情況下，業(yè)主可以不交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。
4、物業(yè)存在霸王條款的，業(yè)主可以拒交。
比如前期物業(yè)有沒有經(jīng)過(guò)與業(yè)主協(xié)商訂立合同，還是自己?jiǎn)为?dú)訂立合同。
5、物業(yè)沒有履行合同的，比如沒有按全同要求定期清理下水道。
依據(jù)《民法典》的規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)和依法聘用的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，具有法律效力，業(yè)主要遵守物業(yè)服務(wù)合同。
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