房地產(chǎn)是一門(mén)簡(jiǎn)單又深?yuàn)W的生意，一說(shuō)就明白了，但需要做好這門(mén)生意卻需要天時(shí)、地利、人和（換句話說(shuō)：膽大、心細(xì)、臉皮厚）。

往簡(jiǎn)單了說(shuō)，就是：拍土地、造樓、賣(mài)出去。設(shè)計(jì)可以請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院、工程建設(shè)找總包、缺錢(qián)找銀行、造一半就預(yù)售、資金回籠繼續(xù)造另一半、交房賣(mài)完車(chē)位就結(jié)束了。

我見(jiàn)過(guò)不少爛尾樓，即便在上海這個(gè)地方，也有不少爛尾樓盤(pán)，唏噓不已，也見(jiàn)過(guò)不少買(mǎi)了這種房子的老百姓，同情真的幫不到他們，媒體曝光和呼吁也沒(méi)有本質(zhì)上的用處，我們可能需要思考一些預(yù)售制度上的安排。

第一個(gè)問(wèn)題：預(yù)售階段，消費(fèi)者就要決定買(mǎi)不買(mǎi)，就要交錢(qián)還貸款，可是啥也看不見(jiàn)，買(mǎi)的房子和實(shí)際拿到手的不一致怎么辦？

售樓處能看到樣板房、沙盤(pán)、VR眼鏡、宣傳冊(cè)、銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)話術(shù)，以上都不具備法律效力的，效果圖不能太當(dāng)真，樣板房復(fù)刻程度能到百分之多少，只有開(kāi)發(fā)商自己知道。我之前因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，一年要看十幾個(gè)樣板房。只能說(shuō)，大部分樣板房大致還原了設(shè)計(jì)的比例和尺寸，但是一定會(huì)有或多或少的美化手段。譬如說(shuō)，為了讓消費(fèi)者感覺(jué)到空間是足夠的，里面的家具一般都是特制的。譬如說(shuō)，客廳尺寸不夠放普通三人沙發(fā)的，就去定做一個(gè)縮小版的三人沙發(fā)，實(shí)際尺寸是二人沙發(fā)的大小，看上去你覺(jué)得是夠了，實(shí)際坐上去就會(huì)發(fā)現(xiàn)，真的只夠坐兩個(gè)大人的。有的樣板房衛(wèi)生間比實(shí)際尺寸要大，人家說(shuō)了，給你參考用的，沒(méi)說(shuō)和實(shí)際交付的一模一樣。樣板房是給你看房間格局和朝向的！不是讓你看軟裝潢的！劃重點(diǎn)！

鑒于你不可能拿一把尺把樣板房數(shù)據(jù)測(cè)量出來(lái)并全部記錄下來(lái)，一五一十寫(xiě)到合同里面去，所以就算樣板房和交付的房子有差距，消費(fèi)者不能以這個(gè)為依據(jù)說(shuō)開(kāi)發(fā)商欺詐。等于看了個(gè)寂寞……就要決定是不是要買(mǎi)這個(gè)房子了，不好意思，都是這樣的。

個(gè)人覺(jué)得不是很合理。真正能給消費(fèi)者保障的是合同，如果大家仔細(xì)看合同的話，幾件事情是確定的，譬如：房子的地址，樓棟在小區(qū)的位置，樓層，房間號(hào)，面積，大致的格局圖和尺寸。為什么說(shuō)是大致呢？因?yàn)樵试S交付的時(shí)候有合理誤差，多退少補(bǔ)是有的，實(shí)際交付時(shí)還需要進(jìn)行測(cè)繪，以實(shí)際面積登記到房產(chǎn)交易系統(tǒng)中。

關(guān)于精裝修，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)清清楚楚的寫(xiě)在合同里面，用的什么材料，什么品牌，什么規(guī)格，地板冰箱洗衣機(jī)等等，有些開(kāi)發(fā)商就非常敷衍，隨便寫(xiě)兩句，然后口頭跟你承諾裝修等級(jí)。不管怎么說(shuō)，這里頭有個(gè)法律上的問(wèn)題，裝修是贈(zèng)送的。同樣的房子，精裝修可能5萬(wàn)，毛坯可能4萬(wàn)，但如果你按照5萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)一手樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商給你的合同，就是5萬(wàn)，毛坯，合同附件寫(xiě)了，贈(zèng)送裝修。如果贈(zèng)品與合同約定的不一致，是否可以申請(qǐng)賠償？賠償金額怎么計(jì)算？請(qǐng)法律專(zhuān)家來(lái)回答。以實(shí)際情況來(lái)看，如果裝修不達(dá)標(biāo)，維權(quán)是比較難，如果本來(lái)合同寫(xiě)的就模糊，認(rèn)定違約的事實(shí)都是很難的。

個(gè)人建議：樣板房也要備案，從內(nèi)部格局、尺寸、精裝修贈(zèng)送的部分，全部都要備案。如果消費(fèi)者拿到的房子和樣板房不一致，或偏差較大，一樣可以去維權(quán)。此外，合同條款要進(jìn)一步規(guī)范。

第二個(gè)問(wèn)題：交了房款，樓盤(pán)沒(méi)有完工，是什么原因?qū)е碌模?/p>

大概率是預(yù)售階段的購(gòu)房資金被開(kāi)發(fā)商挪用去了別的項(xiàng)目，拆東墻補(bǔ)西墻，然后杠桿太高、資金鏈斷裂、無(wú)法完工。為了防止資金挪用，房管部門(mén)一般都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)立監(jiān)管賬戶，申請(qǐng)預(yù)售證的時(shí)候，對(duì)這個(gè)賬戶進(jìn)行備案，賬戶由銀行進(jìn)行監(jiān)管，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的資金會(huì)千方百計(jì)的不進(jìn)監(jiān)管賬戶，就算進(jìn)了，也會(huì)想辦法給銀行施壓，把錢(qián)挪出來(lái)。銀行很難管得很到位，很難掌握到底每一個(gè)買(mǎi)房人付錢(qián)都是什么節(jié)奏，很難去查每一筆支出到底是去了哪個(gè)項(xiàng)目……總有可鉆的空子，哎。開(kāi)發(fā)商高薪請(qǐng)那么多財(cái)務(wù)專(zhuān)家，這點(diǎn)小事情還搞不定么？

個(gè)人建議：要么取消預(yù)售，開(kāi)發(fā)商只能賣(mài)現(xiàn)房。要么建立黑名單，但凡出現(xiàn)資金挪用的，查到一起，涉及的開(kāi)發(fā)商、股東、個(gè)人、高管、財(cái)務(wù)全部拉黑，不允許再參加今后的土地招拍掛。

第三個(gè)問(wèn)題：消費(fèi)者買(mǎi)房如何避坑？

從老百姓的角度來(lái)看，力量真的很弱小，打個(gè)比方，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾在小區(qū)某地砌一堵墻，后來(lái)因?yàn)橐?guī)劃部門(mén)審批沒(méi)有通過(guò)，不能砌，交房了以后，消費(fèi)者看到?jīng)]有，就去維權(quán)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)，我也很郁悶。后來(lái)開(kāi)發(fā)商學(xué)乖了，銷(xiāo)售會(huì)跟你說(shuō)，規(guī)劃部門(mén)允許的前提下，這里會(huì)有什么什么，那里會(huì)有什么什么。類(lèi)似的問(wèn)題是學(xué)區(qū)，規(guī)定是說(shuō)，期房不得承諾學(xué)區(qū)，教育部門(mén)只會(huì)根據(jù)現(xiàn)房來(lái)劃分學(xué)區(qū)，那么對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，又是買(mǎi)了一個(gè)不確定。如果是買(mǎi)五塊十塊的小東西，也就算了，動(dòng)則百萬(wàn)千萬(wàn)的房子，人一輩子真的不會(huì)遇上很多次……樣樣事情都不確定的話，真的很扎心。

個(gè)人建議：盡量選大品牌的開(kāi)發(fā)商，股東背景強(qiáng)大的，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的。雖然也不是100%能夠保障的，但至少他們不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)、兩個(gè)樓盤(pán)砸掉了自己的招牌（因?yàn)橐粋€(gè)樓盤(pán)發(fā)生爛尾，所有的銀行看到新聞，都會(huì)給他們斷貸，這個(gè)后果是難以想象的）。怕是怕那種，從來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，股東又不是本地的，不知根不知底，出了事情也不知道該去哪里找他們?nèi)ィ錾线@種爛尾樓，哭也沒(méi)地方哭去……如果是一個(gè)實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，至少一個(gè)樓盤(pán)出事，還可以去凍結(jié)他們其他的資產(chǎn)，不是嗎？（雖然一般這種開(kāi)發(fā)商的法務(wù)也比較厲害，隔離做的很好……但至少有希望啊?。?/p>

最后，還是希望審批部門(mén)、管理部門(mén)能夠從制度上進(jìn)行規(guī)范，譬如：土地出讓、合同條款、預(yù)售審批、資金監(jiān)管等方面。這些年已經(jīng)改善很多了，往更好的方向在調(diào)整了，很欣慰。畢竟，咱不能希望每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都是慈善家，都能站在道德的高地上普惠大眾吧，在商言商，利潤(rùn)最大化，本質(zhì)上沒(méi)有錯(cuò)。關(guān)鍵是通過(guò)制度和管理，把這個(gè)行業(yè)規(guī)范起來(lái)。