房地產(chǎn)是屬于資金密集行業(yè)，開(kāi)發(fā)商需要調(diào)動(dòng)大量的資金才能進(jìn)行房屋建設(shè)，很多房開(kāi)企業(yè)都有不同程度的負(fù)債，有些房開(kāi)企業(yè)負(fù)債比例過(guò)高了，資金鏈就受到影響，一著不慎就會(huì)引發(fā)房開(kāi)企業(yè)的破產(chǎn)。

那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，不履行合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主該如何應(yīng)對(duì)呢？

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度，可分為房屋已建成和未建成兩種情況來(lái)進(jìn)行分析：

01 房屋已建成

?如果所購(gòu)房產(chǎn)已經(jīng)完工并入住，那么開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)對(duì)業(yè)主取得房屋不會(huì)產(chǎn)生太大的影響，但會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商人去樓空，不履行合同義務(wù)，樓盤(pán)遲遲未能辦證的狀況。

遇到這種情況，業(yè)主首先要去不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)落實(shí)開(kāi)發(fā)商是否辦理了該樓盤(pán)的首次登記。

若已進(jìn)行了首次登記，業(yè)主可自行攜帶辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的材料到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。若辦證資料中涉及開(kāi)發(fā)商，并且已無(wú)法從開(kāi)發(fā)商處取得的，業(yè)主們可前往南寧市城建檔案館或相關(guān)部門(mén)調(diào)取。

若未辦理首次登記，業(yè)主無(wú)法辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的，業(yè)主就需要聯(lián)合起來(lái)，就開(kāi)發(fā)商違約行為提起民事訴訟。同時(shí)，到住建部門(mén)去反饋情況，住建部門(mén)有市場(chǎng)管理之責(zé)，相關(guān)情況會(huì)記錄到政務(wù)系統(tǒng)上。累計(jì)案例多了，政府會(huì)研究情況，出臺(tái)政策，統(tǒng)一集中辦理。這是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，業(yè)主們要做好心理準(zhǔn)備。

另外，根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)清算相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主已取得的房產(chǎn)不會(huì)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)清算進(jìn)行債務(wù)償還，不用擔(dān)心住著住著會(huì)被趕出去。

02 房屋未建成

若房屋未建成，產(chǎn)生的問(wèn)題則復(fù)雜得多。開(kāi)發(fā)商已無(wú)資金進(jìn)行建設(shè)，業(yè)主將面對(duì)爛尾樓的事實(shí)。解決方法無(wú)非兩大類(lèi)：?等待接盤(pán)俠；?退房款。

先來(lái)接盤(pán)俠，一般開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)清算，法院會(huì)將開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的樓盤(pán)進(jìn)行拍賣(mài)，若有新的開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍成功，會(huì)接手樓盤(pán)進(jìn)行善后工作。如果拍不出去，也會(huì)有政府部門(mén)進(jìn)行接手。等待接盤(pán)俠的業(yè)主需要保管好自己的購(gòu)房合同與相關(guān)購(gòu)房票據(jù)。這里需要提到一個(gè)重點(diǎn)，等待接盤(pán)俠期間，業(yè)主一定要按時(shí)還貸，否則會(huì)被銀行起訴，導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利被查封。屆時(shí)，有接盤(pán)俠了你也不一定能解決這個(gè)問(wèn)題。

也許在更多人看來(lái)，遇到這種事，還是退房拿回錢(qián)來(lái)得實(shí)在。那業(yè)主有沒(méi)有權(quán)利要求退款呢？

有，但是碰到開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，想要按正常程序退房難，估計(jì)那時(shí)業(yè)主也找不到開(kāi)發(fā)商人了，這時(shí)最有效的退房方法是民事訴訟了，而且越快越好。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)清算，必然欠有眾多債務(wù)。業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商后會(huì)有案底，當(dāng)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)被拍賣(mài)，業(yè)主會(huì)得到賠償。

業(yè)主是否有優(yōu)先受償權(quán)？

答案：有！小編之前覺(jué)得第一受償權(quán)應(yīng)該是工程承包商，但最高人民法院早已出有規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中指出：

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

以上法規(guī)確定了業(yè)主有優(yōu)先受償權(quán)，但不是所有業(yè)主，這問(wèn)題需要分兩種情況來(lái)看：

一是，如果業(yè)主是全款購(gòu)房，或者是貸款購(gòu)房后，在交房前已經(jīng)支付了全部房款，那么開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，撤離項(xiàng)目的情況下，業(yè)主是可以要求優(yōu)先清償權(quán)的。

第二種情況是，如果業(yè)主只是繳納了首付款，在簽訂購(gòu)房合同后遇到開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的問(wèn)題，該種情況下業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)可能得不到認(rèn)可，畢竟開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后的債主不止購(gòu)房者。此時(shí)業(yè)主可以要求解除購(gòu)房合同，返還首付款以及獲得其他賠償。

最后，小編再提一點(diǎn)建議：業(yè)主最好不要私下與開(kāi)發(fā)商辦理退款，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商早已負(fù)債累累，私下退款很大的可能性是得到一張欠條，到時(shí)候催款真的是遙遙無(wú)期。