1、無物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)糾紛實踐中有不少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主之間未訂立書面合同，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商派自己的“人馬”管理樓盤，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等。

在無合同約定并無規(guī)約可依的情況下，在處理物業(yè)管理糾紛時應(yīng)注意一個突出問題:

那就是物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)問題。

物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理有關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級資質(zhì)、收費資質(zhì)，并領(lǐng)有政府主管部門頒發(fā)的有關(guān)證書。

對不具備法定資質(zhì)卻從事物業(yè)管理工作并產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛的，在業(yè)主委員會或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)管理企業(yè)補辦相關(guān)證書，并與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書補辦前的物業(yè)費用只按合理成本收取。

2、物業(yè)費用標準問題物業(yè)費用的收取應(yīng)遵循合理、公開及與服務(wù)相適宜的原則，收取標準應(yīng)嚴格依照合同的約定。

普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費是政府指導(dǎo)價，確立費用時應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算;

而其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)議約定。

如果當事人未就物業(yè)管理達成協(xié)議，表明當事人對物業(yè)管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務(wù)合同關(guān)系不成立;

如果物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法典中的無因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會酌情給予其因提供服務(wù)而受損的、相當于損失數(shù)額的經(jīng)濟補償。

3、業(yè)主拒交物業(yè)管理費糾紛按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔的一項基本合同義務(wù)，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，因此，處理此類糾紛要從實際出發(fā)，分不同情況作出處理:

屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，應(yīng)由業(yè)主委員會責成業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任;

如果是因為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定標準致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供現(xiàn)行服務(wù)的質(zhì)量狀況，適當減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(但應(yīng)交的維修費用不在此限);

對于確因公共費用的分攤不合理導(dǎo)致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應(yīng)當按照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應(yīng)分攤費用的基礎(chǔ)上，責成相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費用和維修費用;

如果屬于物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費情形，業(yè)主因而拒交的，業(yè)主可要求物業(yè)提供物價審核的標準，按照物價部門核定的標準交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項目收費及收費不合理的部分，應(yīng)認定亂漲、濫收，業(yè)主有權(quán)拒付。

此外，在處理此類糾紛過程中，還應(yīng)特別注意審查物業(yè)管理企業(yè)的收費標準是否經(jīng)過物價部門審核，是否明碼標價;

對特殊服務(wù)收費，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)之間是否在合同中有約定;

對合同約定物業(yè)收費可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。

4、物業(yè)管理企業(yè)違約物業(yè)管理企業(yè)的違約行為主要表現(xiàn)在:

對公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護管理不善;

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業(yè)環(huán)境惡化;

未經(jīng)業(yè)主同意，自己或許可他人利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，或?qū)⑽飿I(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人等等。

物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務(wù)或其提供的服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符的，屬于違約行為，應(yīng)責令其承擔相應(yīng)的違約責任。

對于物業(yè)管理企業(yè)違約將物業(yè)共用部位自營或出租他人經(jīng)營或安裝廣告牌的，應(yīng)責令其立即恢復(fù)原狀，給業(yè)主或使用人造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)理當承擔賠償責任。

據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)設(shè)置經(jīng)營性設(shè)施，應(yīng)當征得業(yè)主或業(yè)主委員會的書面同意，并向相關(guān)部門辦理報批手續(xù)。

經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，一部分應(yīng)用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，另一部分應(yīng)納入維修基金。

對于物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人的，因其行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，故對其發(fā)包行為應(yīng)認定無效，由物業(yè)管理企業(yè)依法承擔違約責任。

綜上所述，為了避免這些矛盾的產(chǎn)生，最好的辦法就是在入住之前與業(yè)主簽訂好合同，在合同的要求下雙方一般都會遵守，若是一方違約則需要合理賠償，合同不僅可以約束雙方的行為，也可以在一方違約以后維護其他一方的利益，因此簽訂合同才是最好預(yù)防矛盾的辦法。