專業(yè)房產律師團隊
提/供/專/業(yè)/法/律/服/務
全國服務咨詢熱線 18511557866
全國服務咨詢熱線 
近期，遇到這樣一個問題，企業(yè)在早期通過“招拍掛”取得一塊工業(yè)用地3萬平方米，轉讓價格500元/平方米，總價款1500萬元，簽訂了《土地使用權出讓合同》，由于當期政府為發(fā)展當?shù)亟洕?，明確該地塊可享受土地出讓價格減半繳納的優(yōu)惠政策，企業(yè)當期支付土地總價款750萬元，并按3%繳納契稅22.5萬元，企業(yè)辦完相關手續(xù)后，即取得了國土部門下發(fā)的《土地使用權》權屬證書，證載面積為28500平方米。同時，企業(yè)為建造工業(yè)廠房發(fā)生建設成本3000萬元。
在近期的相關稅務自查風險比對中，提示該企業(yè)房產稅未足額繳納。
企業(yè)針對該工業(yè)廠房繳納的房產稅計稅依據(jù)為：按企業(yè)實際支付的土地總價款、交納的契稅及廠房建設成本之和作為房產原值，依照房產原值一次減除20％后的余值計算繳納計算房產稅，計算公式為：
（750萬+22.5萬+3000萬）*80%*1.2%=36.216萬元
那么企業(yè)上述計算繳納房產稅是否正確呢，爭議點主要集中在土地價值上，同時存在以下另外兩種觀點：
觀點一：
按照企業(yè)《土地使用權出讓合同》中約定的金額及應繳納的契稅與廠房建設成本之和作為房產原值，即按照合同總價款并入房產原值計算繳納房產稅，計算公式為：
（1500萬+1500萬*3%+3000萬）*80%*1.2%=43.632萬元
觀點二：
按照企業(yè)《土地使用權出讓合同》中約定的單價乘以企業(yè)實際取得的土地面積，計算土地價值及應繳納的契稅與廠房建設成本之和作為房產原值，即按照權屬證書記載的面積及應繳納的契稅、廠房建設成本之和作為房產原值計算繳納房產稅，計算公式為：
【28500*500*（1+3%）+3000萬】*80%*1.2%=42.8904萬元
從上述計算結果可以看出，土地價值及契稅的取數(shù)不同，結果也存在很大差異，企業(yè)這種計算繳納房產稅應納稅額最少，企業(yè)認為，我們雖然在簽訂的合同中約定了轉讓價格，但政府同時有優(yōu)惠政策，我們按政策交納了土地出讓金及契稅，也取得了產權證書，那么以其實際入賬金額作為房產原值計算繳納房產稅是沒有問題的。
雙方合同中約定的土地總價款為1500萬元，當?shù)卣菫榱水數(shù)亟洕l(fā)展，給企業(yè)減免了750萬元，該減免的土地出讓金屬于當?shù)卣呢斦剟?，即上述政策中的以部分獎勵方式轉移土地權屬的，應參照土地使用權出讓合同中約定的價格依法繳納契稅，雖然企業(yè)實際支付了750萬元土地出讓金，但契稅計稅依據(jù)應按照土地總價款1500萬元計算確定。
同時，我們根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅按照房產原值計算繳納，那么這里的房產原值就是企業(yè)入賬時實際支付的土地價值及廠房建設成本，那么小編認為按照賬面成本做為房產稅的計稅依據(jù)，該事項和稅務機關還存在一定的溝通空間，建議咨詢主管稅務機關后進一步確定，不多繳也不應該少納稅。
感謝您的閱讀，請點擊右上角“+關注”，每天獲取實用好文章！
「理個稅」提供最專業(yè)財稅資訊及中小企業(yè)全生命周期一站式管家服務。
來源：中道財稅-陳紅
咨詢電話：18511557866
關注微信
電話咨詢
關注微信
