近些年來(lái)，幾乎每一年，都會(huì)有關(guān)于房產(chǎn)稅要出臺(tái)的消息，對(duì)于房產(chǎn)稅，沒(méi)有房子或只有一套房子的人希望有，這樣或許房?jī)r(jià)就可以便宜了，對(duì)于有不少房子的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然不希望有，因?yàn)橐欢惏?，水費(fèi)可不便宜。

那么，房產(chǎn)稅到底會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)呢？今天我們就來(lái)看看。

關(guān)于房產(chǎn)稅，總結(jié)起來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題可以歸結(jié)為三個(gè)：

1. 房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)出臺(tái)？

2. 如果出臺(tái)，征收的力度會(huì)有多大？

3. 出臺(tái)以后，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響？

一、征稅成本高，房產(chǎn)稅出臺(tái)“穩(wěn)”字當(dāng)先

首先，第一個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì)出臺(tái)？答案是，會(huì)很慢很慢。這不是說(shuō)房產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)，而是說(shuō)，盡管推出房產(chǎn)稅是稅制改革的長(zhǎng)期方向，但是短期內(nèi)很難推出，更談不上具體的時(shí)間表。之所以這么說(shuō)，最根本的原因，是房產(chǎn)稅與現(xiàn)有稅種的性質(zhì)是完全不同的，當(dāng)前不具備條件去征收房產(chǎn)稅，如果強(qiáng)行征收，成本會(huì)非常大，稅收收入也不會(huì)太多，這不利于社會(huì)穩(wěn)定，最終可能會(huì)得不償失。

要理解這個(gè)征稅成本，我們不妨回想一下一個(gè)古老的制度，叫做“鹽鐵專賣”。根據(jù)史書記載，從春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，齊國(guó)、秦國(guó)就實(shí)行鹽鐵專賣，為國(guó)君籠絡(luò)到巨額財(cái)富。你想，那個(gè)時(shí)候以農(nóng)業(yè)為主，地廣人稀，一家一戶去收稅是很難的，主要就是向地主家收稅。即便如此，刨除供養(yǎng)稅吏的支出以后，凈稅收收入也會(huì)很少。所以，征稅是歷朝歷代的一個(gè)大難題，弄不好就會(huì)國(guó)庫(kù)空虛，國(guó)將不國(guó)。

而鹽鐵是每家每戶的必須品，人們必須買，即便加一點(diǎn)價(jià)還是要買。所以政府就實(shí)行專賣，加一點(diǎn)價(jià)，有時(shí)候加了很多的價(jià)，通過(guò)這個(gè)辦法收到了很多的財(cái)政收入。

鹽鐵專賣的例子告訴我們，盡管古代帝王擁有征稅的權(quán)力，但是還是要考慮征稅的成本，否則不僅收不上稅，還會(huì)得不償失?，F(xiàn)代國(guó)家不僅要考慮征稅的成本，還要考慮社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

如果你研究一下我國(guó)目前的稅收種類，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的特點(diǎn)，就是所有的主要稅收，都是“流量稅”，“存量稅”的占比很少。下面這張圖顯示了2023年我國(guó)的稅收種類和占比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)幾乎所有的稅收都是流量稅。為什么會(huì)這樣？根本的原因就在于存量稅的征收成本太高。

你可能會(huì)問(wèn)，什么是流量稅，什么是存量稅？二者的區(qū)別是什么？那我就來(lái)給你解釋一下。所謂流量稅，就是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的流量征稅，比如說(shuō)增值稅是向銷售征稅，公司所得稅是向公司利潤(rùn)征稅，個(gè)人所得稅是向個(gè)人所得征稅，而契稅、印花稅等等是向交易的過(guò)程征稅。這些稅收的特點(diǎn)，是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得這些增量收入，就必須交這個(gè)稅?？丛谶@個(gè)流量的、增量的收入的份上，人們?cè)诮贿@些稅的時(shí)候阻力并不大。換句話說(shuō)，流量稅相當(dāng)于是從大的蛋糕中切一塊，交稅的人還留了一大塊，所以交稅的時(shí)候體會(huì)的稅收痛苦并不大。

那么作為比較，向存量收入征稅，也就是向財(cái)產(chǎn)征稅，是完全不同的邏輯。存量收入已經(jīng)屬于個(gè)人，向存量收入收稅，相當(dāng)于去切分已經(jīng)屬于個(gè)人的蛋糕，這時(shí)候因?yàn)闆](méi)有增量的收入，稅收帶來(lái)的痛苦很大，征稅的阻力也會(huì)很大。

這個(gè)稅收阻力可以表現(xiàn)在各個(gè)方面。比如說(shuō)，一個(gè)退休老職工在城市繁華地帶有個(gè)房子，因?yàn)槲恢煤?，房屋價(jià)值很高，可是他的現(xiàn)金收入是很少的，靠退休金生活，這時(shí)候這個(gè)稅怎么收？稅收的官員怎么開這個(gè)口？難道你真要把他趕走？從社會(huì)安定的角度來(lái)看，把人趕走根本就不是一個(gè)選項(xiàng)。

再比如，很多人的房子是以前單位的房改房、集資房，這樣的情形很多，這樣的稅也是很難收的，因?yàn)檫@些人的現(xiàn)金收入可能也不高，真的使用強(qiáng)制力去征收，阻力會(huì)很大，也不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

從剛才的討論可以看出，大規(guī)模征收房產(chǎn)稅，需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在還不具備這個(gè)條件。正因?yàn)槿绱?，?003年我國(guó)提出要征收房產(chǎn)稅，到現(xiàn)在已經(jīng)15年了，立法的草案都還沒(méi)有拿出來(lái)一個(gè)。其中的困難，大家想一想就明白了。

明白了這個(gè)道理，再看看有關(guān)人員的表態(tài)，其實(shí)是非常清楚的。

2023 年，當(dāng)時(shí)的財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在《求是》上撰文指出，房地產(chǎn)稅改革的總方向，是在“保證基本居住需求”的基礎(chǔ)上，“統(tǒng)籌考慮稅收和收費(fèi)”等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。這里的要點(diǎn)有三個(gè)，一是要“保障基本居住需求”，二是要“統(tǒng)籌考慮”，三是要“合理設(shè)置”，這些話你仔細(xì)看，都是要慢慢來(lái)，不著急的意思。

2023 年 12 月，也是當(dāng)時(shí)的財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文中提到，房地產(chǎn)稅的改革要按照 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

不僅財(cái)政部長(zhǎng)這么表態(tài)，我們的總理也是這么表態(tài)的。在今年剛剛結(jié)束的“兩會(huì)上”，關(guān)于房產(chǎn)稅，李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報(bào)告中的說(shuō)法是“要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，還是強(qiáng)調(diào)一個(gè)“穩(wěn)”字。

好了，明白了這個(gè)房產(chǎn)稅有多難收，看著前后兩位財(cái)政部長(zhǎng)以及我們的總理的表態(tài)，你應(yīng)該明白這個(gè)稅，不是說(shuō)收就收的，短期內(nèi)是很難收的，至少3年內(nèi)很難。

二、保障基本居住需求，房產(chǎn)稅稅率不會(huì)太高

現(xiàn)在我們來(lái)看第二個(gè)問(wèn)題，征收的力度會(huì)有多大？其實(shí)講清楚第一個(gè)問(wèn)題之后，第二個(gè)問(wèn)題不難回答。房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會(huì)太大。征收的力度越大，阻力就越大。最后，一定會(huì)形成一個(gè)普遍的稅收減免，比如人均40平米。只有這樣，才能夠做到“穩(wěn)妥”，才能保障人們的“基本居住需求”。

關(guān)于這個(gè)稅率，一定不會(huì)太高，估計(jì)在房產(chǎn)評(píng)估值的基礎(chǔ)上，給個(gè)折扣，然后稅率在1%以下。你想，統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)居民人均收入才3萬(wàn)多塊，雙職工家庭也就6萬(wàn)多塊，你最多讓人家拿出10%的收入來(lái)交房產(chǎn)稅，也就是6000多塊。這6000多塊和動(dòng)輒100多萬(wàn)的住房?jī)r(jià)值相比，也就是半個(gè)百分點(diǎn)左右，最多能讓一個(gè)家庭拿這么多錢交稅，否則，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)都會(huì)亂套。

關(guān)于未來(lái)的房產(chǎn)稅的力度，你可以看一下上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。未來(lái)出臺(tái)的房產(chǎn)稅的力度，估計(jì)和上海的力度差不多，大致就是人均減免40到60平米，稅率在0.5%左右。這樣，城鎮(zhèn)居民的首套房是不征稅的，剛需首套房的購(gòu)買不怎么受影響的。

三、漸進(jìn)推出，力度有限：房產(chǎn)稅不會(huì)改變房?jī)r(jià)方向

現(xiàn)在我們來(lái)看第三個(gè)問(wèn)題：房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響有多大？其實(shí)，說(shuō)清了前面兩個(gè)問(wèn)題，第三個(gè)問(wèn)題的答案也就顯而易見(jiàn)了，可以用兩句話概括。

第一句，既然房產(chǎn)稅的推出會(huì)很慢，即便推出了力度也不會(huì)太大，就很難對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的影響。

第二句，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，并不是說(shuō)房產(chǎn)稅一推出，房?jī)r(jià)立即就會(huì)崩盤。你看2011年重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響。如果看國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，美國(guó)、日本等等都有房產(chǎn)稅，房子還是很貴。再來(lái)看韓國(guó)，2005年韓國(guó)為了調(diào)控房?jī)r(jià)，加推出了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，還是沒(méi)有改變房?jī)r(jià)的向上趨勢(shì)，這些證據(jù)都充分表明房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用不可高估。

房?jī)r(jià)的高低最后還是供求關(guān)系決定的，在經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，城市化還在進(jìn)行的大背景下，需求很旺的大中城市的房?jī)r(jià)，還是會(huì)上漲的。對(duì)于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮娜木€城市，房?jī)r(jià)上漲的空間本來(lái)就不大，倘若出臺(tái)了房產(chǎn)稅，可能會(huì)有一定的影響。