專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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很多人都有買賣房屋的經(jīng)驗(yàn)，但絕大多數(shù)人都只會(huì)考慮房屋的首付和月供是否能夠負(fù)擔(dān)。那么，你知道購買一套房子真正的成本有哪些嗎？
今天這篇文章就和大家詳細(xì)計(jì)算，實(shí)際上買一套房，我們需要付出哪些成本。
學(xué)會(huì)了這個(gè)計(jì)算方法，我們不僅可以在買房的時(shí)候更好地安排資金，更能知道賣房的時(shí)候售價(jià)多少對(duì)應(yīng)多少收益。真正做到心中有數(shù)，買房賣方不糊涂。
我們以購買一套售價(jià)200萬，面積80平的二手房為計(jì)算案例。假定首付3成，剩余全部用商貸，房貸利率4.9%，等額本息，按揭30年。房子目前持有時(shí)間為5年。
購買這套房子的成本分為以下幾類：
一、首付成本
房屋總價(jià)200萬，評(píng)估價(jià)200萬，首付30%就是60萬，商貸140萬，月供7430元。
二、摩擦成本
購買二手房的時(shí)候，需要支付中介費(fèi)，商貸費(fèi)，稅費(fèi)等一系列費(fèi)用，這里總稱為摩擦成本。如果是一手房，可以替換為對(duì)應(yīng)的費(fèi)用。
中介費(fèi)，按2.5%，是5萬。
商貸費(fèi)，按0.6%，是8400
契稅個(gè)稅，各1%，共4萬。
增值稅，持有超過2年不收增值稅。
這里的計(jì)算方式是按廣州的政策，大家計(jì)算的時(shí)候，可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼吆头课莸膶?shí)際情況來調(diào)整。
總計(jì)房子的摩擦成本是98400元。
也就是說，購買這套房子，實(shí)際的總價(jià)是209.84萬，現(xiàn)金需要準(zhǔn)備至少60萬+9.84萬=69.84萬。
這筆開支明細(xì)可以在「我的買房賬本」中記錄下來，方便回溯。
總價(jià)200萬的房子，面積80平，房屋的單價(jià)在2.5萬，實(shí)際單價(jià)是2.623萬。
三、貸款和利息成本
假定這套房已經(jīng)供了5年整，用房貸計(jì)算器可以算出來貸款的成本。
5年中，每月還款7430元，總計(jì)還款44.58萬。
其中已還本金116232.09元，利息成本329567.91元，還剩余1283767.91元的貸款需要償還。
四、總成本
在這5年內(nèi)，我們花費(fèi)在這個(gè)房子上的總成本是多少呢？
總成本=首付成本+摩擦成本+5年貸款和利息成本
5年總成本=60萬+9.84萬+44.58萬=114.42萬
同時(shí)，在銀行還剩余1283767.91元要還，假如在還貸的第六年開始把這套房賣了了，截止這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這套房子我們要付出總計(jì) 1144200+1283767.91=2427967.91元。只有賣到這個(gè)價(jià)格，才算是真正盈虧平衡。
（當(dāng)然，這里沒有計(jì)算5年內(nèi)的房租收益，哪怕是自主其實(shí)也是可以換算房租收益的。如果想這樣計(jì)算，可以算進(jìn)去，實(shí)際不需要賣到242萬多就能夠盈虧平衡。）
我們可以算下，242萬多的總價(jià)，相對(duì)于購入時(shí)的200萬，要漲價(jià)42萬多，也就是漲幅21.4%，年平均增長(zhǎng)4.28%，賣出去才不會(huì)虧本。
其實(shí)，在房子買入的時(shí)候，我們就要考慮，這個(gè)房子將來有沒有升值的潛力。一套房子入手，如果不能夠逐年增值，哪怕原價(jià)賣出，其實(shí)都是虧的。
盡管很多人說，自住的房子不考慮賣掉，不需要管漲跌。但在大城市，很多人沒有辦法一步到位，都是先上車，在經(jīng)濟(jì)條件好了之后，家庭成員增多，考慮孩子的教育問題，還是會(huì)有改善置換的需求。
在購房前詳細(xì)計(jì)算購房成本，對(duì)做出我們正確的購房決策還是有很大啟發(fā)和幫助的。具體體現(xiàn)如下：
1、可以讓我們明確首付和摩擦成本，避免資金不足。
也提醒我們，一套房子的摩擦成本其實(shí)是很高的，尤其是二手房。買房決策需慎重，避免頻繁換。
2、清晰知道實(shí)際的月供，建議月供*12不超過家庭年收入的50%
3、明確房子的盈虧平衡點(diǎn)，假如N年后賣出，需要賣到多少錢才能夠不虧本。
反過來也可以促使我們?nèi)ニ伎甲约旱臉?biāo)的選擇，這個(gè)房子價(jià)格是否合適，是否有增值潛力，而不是頭腦發(fā)熱就做出決定。
回到現(xiàn)實(shí)層面，雖然算下來持有一套房子的成本不低，但房子帶給一個(gè)人的安全感和幸福感還是很高的。這就是為什么，哪怕要背負(fù)幾十年的房貸，人們還是前赴后繼，甘之如飴。
古語說：“有恒產(chǎn)者有恒心。”
在城市的萬家燈火里，有屬于自己的一盞，才讓我們有了歸屬感，踏踏實(shí)實(shí)為生活?yuàn)^斗。
如果你在攢錢買房或者換房，非常建議從現(xiàn)在開始記賬來掌握自己每月的花銷和結(jié)余情況，幫助你更快達(dá)成存款目標(biāo)，早日實(shí)現(xiàn)買房換房哦。
文章來源：隨手記社區(qū) 木子桃心說
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