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實際購房人的債權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護

實踐中，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房開發(fā)過程中資金不足，于是采取與他人同時簽訂《房屋銷售認購書》和高息借款合同的方式進行融資。如果房地產(chǎn)公司不能償還借款，出借人即可持《房屋銷售認購書》，主張以房抵債。然而，后來房地產(chǎn)公司往往又將同一商品房出售給他人，且他人已經(jīng)支付全部或大部分購房款，甚至有的已交付使用。這就出現(xiàn)了“一房二賣”的情況。在這種情況下，該商品房應(yīng)當(dāng)歸誰所有？筆者認為，后來的購房人是實際購房人，其房屋債權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護。

一是支付購房款全款或大部分房款的購房人具有優(yōu)先權(quán)。在商品房買賣合同中，支付全部房款或大部分房款的真正購房人，對房產(chǎn)享有的權(quán)利具有對抗第三人的效力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，真正購房人的債權(quán)比建筑承包人的法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先受到保護。舉輕以明重，真正購房人的債權(quán)更應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于只是普通債權(quán)的出借人的債權(quán)。

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二是出借人不能直接對房屋主張權(quán)利，而只能要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。以房抵債的出借人所持的認購書，從法律性質(zhì)上來講，只是一份預(yù)約合同。按照民法原理，預(yù)約合同與本約合同具有不同的性質(zhì)與效力。當(dāng)事人訂立本約合同的目的，是要通過本約的履行，滿足各自需求；而訂立預(yù)約合同是由于事實上或法律上存在訂立本約合同的障礙，為了保證將來能夠簽訂本約合同而先行簽訂一份預(yù)約合同。當(dāng)發(fā)生違約情況時，預(yù)約合同的債權(quán)人享有請求債務(wù)人履行訂立本約合同的權(quán)利，而不得徑行依預(yù)約合同所預(yù)定之本約內(nèi)容請求履行交付；買賣預(yù)約合同債權(quán)人所享有的權(quán)利是“預(yù)約權(quán)”，僅在預(yù)約當(dāng)事人之間有效，不具有對抗第三人的效力。如果買賣預(yù)約之出賣人將預(yù)約標(biāo)的物出賣給第三人，預(yù)約買受人不得主張該買賣合同的權(quán)利；買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成違約，但根據(jù)合同自由原則，不得請求法院強制違約方訂立買賣合同；買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成根本違約，但預(yù)約合同之本質(zhì)決定，違約責(zé)任僅限于賠償機會損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）。因此，出借人不能直接對房產(chǎn)主張權(quán)利，而只能要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

三是出借人的認購書難以轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定實際購房人的債權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護，“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”。因此，《房屋銷售認購書》要滿足兩個條件，才可以轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同：一是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；二是房地產(chǎn)公司已經(jīng)收受了購房款。那么，以房抵債出借人所持的認購書即使具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但是由于其證明交付購房款的憑據(jù)是借條，而借條表明的是借貸關(guān)系，是另一種法律關(guān)系，不能證明其交付了購房款。因此，以房抵債出借人手中的認購書不能認定為商品房買賣合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”的規(guī)定，以房抵債出借人與房地產(chǎn)公司之間法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)按照借貸關(guān)系審理，出借人不能對認購書下的房產(chǎn)主張權(quán)利。

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