專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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一、網(wǎng)簽備案沒有房產(chǎn)證可以買嗎?
從法律層面上講，已備案但是尚未辦證的房屋是不能買賣的，因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，必須經(jīng)過依法登記，才發(fā)生效力。未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，且不具有法律法規(guī)規(guī)定的除外情節(jié)，所以，必須經(jīng)過依法登記，也就是辦證后，所有權(quán)才是自己的。但實(shí)際上，這種沒辦證的房屋買賣也是有的，只是對(duì)買方來說，風(fēng)險(xiǎn)更大一些，而作為賣方，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多。
根據(jù)現(xiàn)行的限購(gòu)政策要求，已經(jīng)不允許房屋備案機(jī)關(guān)進(jìn)行商品房合同購(gòu)房人名字的變更，也就是說無法通過開發(fā)商將合同購(gòu)房人的名字直接變更為買房人。因此，此時(shí)賣房只能作為二手房進(jìn)行交易。
為了保證不出意外，避免日后陷入法律糾紛，應(yīng)做好以下幾件事：
首先，應(yīng)持商品房銷售合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋預(yù)告登記，以聲明自己對(duì)房屋的所有權(quán)。這樣做的目的是為了防止開發(fā)商一房?jī)少u，或者因開發(fā)商與建筑商、材料供應(yīng)商之間的經(jīng)濟(jì)糾紛導(dǎo)致房屋被法院查封。
其次，如果是按揭購(gòu)房，沒辦證轉(zhuǎn)貸可能不行，只能要求買方付全款。
第三，簽訂合同時(shí)要就預(yù)告登記、交房、辦證事項(xiàng)進(jìn)行約定。
其中最重要的是辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，否則一旦房屋被意外查封或開發(fā)商一房?jī)少u，麻煩可就大了。
二、沒房產(chǎn)證已網(wǎng)簽房子可以買嗎
1、不可以購(gòu)買，因?yàn)橘?gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子是有無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的，不能進(jìn)行買賣、贈(zèng)與、以及置換、繼承、出租等活動(dòng)，根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同。
2、不受法律保護(hù)、在房屋被拆遷時(shí)，無法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償，會(huì)涉及到很多的問題，以及無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。
三、沒有房產(chǎn)證的原因解析
1、被定義為小產(chǎn)權(quán)房，就沒有產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房跟違規(guī)建房還是不一樣的，存在區(qū)別，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證的主要原因是其所在的土地性質(zhì)導(dǎo)致，小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的。
2、房子被抵押存在交易的問題，購(gòu)房者購(gòu)買的房子，在還不是完全屬于自己的時(shí)候，開發(fā)商很有可能將房子進(jìn)行抵押。
3、樓盤驗(yàn)收不合格，屬于比較嚴(yán)重的問題了，目前還是存在有少量樓盤驗(yàn)收不合格的情況，所以不能辦理房產(chǎn)證。
沒有房產(chǎn)證是不能買賣房產(chǎn)的，房產(chǎn)證是產(chǎn)權(quán)歸屬的憑證，因?yàn)橘?gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子是有無法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的，不能進(jìn)行買賣，贈(zèng)與等活動(dòng)，買賣房產(chǎn)應(yīng)持商品房銷售合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋預(yù)告登記，簽訂合同時(shí)要就預(yù)告登記等約定。
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