專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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交房季應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、交房材料
交房時(shí),開(kāi)發(fā)商需向業(yè)主提供“三書(shū)一證一表”(《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和《竣工驗(yàn)收備案表》),且均是原件。這5份文件材料是證明房屋通過(guò)驗(yàn)收的重要憑證,也是解決開(kāi)發(fā)商與業(yè)主購(gòu)房糾紛的重要依據(jù)。如果開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)沒(méi)有完全提供以上材料,則說(shuō)明房屋不具備交房標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主有權(quán)拒絕收房。
2、交房程序
不少小區(qū)在業(yè)主收房時(shí),要求業(yè)主辦理完所有手續(xù),簽了字,才會(huì)給鑰匙驗(yàn)房,其實(shí)這樣的交房順序是不合理的。業(yè)主只要在交房文件上簽字,這份文件即在法律上視為生效,相當(dāng)于業(yè)主默認(rèn)了房屋的質(zhì)量和手續(xù)均不存在問(wèn)題。如果后期發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題,難以交開(kāi)發(fā)商整改。所以,業(yè)主在簽字之前,一定要先實(shí)地對(duì)新房進(jìn)行綜合驗(yàn)收。確認(rèn)房屋質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題后,領(lǐng)取新房鑰匙,最后再簽署交房文件,完成交房。
3、交房時(shí)間
開(kāi)發(fā)商延期交房的應(yīng)對(duì)辦法有兩種:一是經(jīng)購(gòu)房者的催告后在合理期限內(nèi)(一般是3個(gè)月)交付。購(gòu)房者不能要求解除合同,但可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償;二是經(jīng)催告后過(guò)了3個(gè)月仍沒(méi)有交房,也不給出合理理由或一味推脫逃避的,購(gòu)房者可以要求解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償相應(yīng)的損失。
4、交房驗(yàn)收
根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用的、或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,可以要求退房。要注意“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成,例如地基、承重墻等出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性傾斜、坍塌等問(wèn)題,應(yīng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。另外,確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題,要經(jīng)過(guò)具有檢測(cè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。而若是房屋滲水、墻地面空鼓等問(wèn)題,屬于非結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商整改修復(fù),但不能因此要求退房。
不過(guò),按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況,購(gòu)房人可提出退房。
1、實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差值超過(guò)3%。
2、開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約,即逾期交房達(dá)到合同約定日期。
3、開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4、開(kāi)發(fā)商預(yù)售末取得商品房預(yù)售許可證的房屋。
5、開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
6、不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。
7、購(gòu)房者貸款申請(qǐng)末批準(zhǔn),合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致的。
8、合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。
5、交房費(fèi)用
開(kāi)發(fā)商按期交納房屋和購(gòu)房者交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律行為,開(kāi)發(fā)商不能把業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)作為交付房屋的前提條件?？梢?jiàn),收樓時(shí)要求業(yè)主預(yù)交一年的物業(yè)管理費(fèi)是不合理的,如你與物管處無(wú)事先約定,可不用預(yù)交費(fèi)用。
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